Grenzen bei der Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung

veröffentlicht am 12.8.2025 | Lesedauer ca. 2 Minuten

AG Brandenburg, Urteil vom 5. Juni 2025, Az.: 30 C 17/24

Der Vermieter eines Gewerberaummietvertrags darf die Betriebskostenvorauszahlung nicht willkürlich erhöhen, selbst wenn in Zukunft höhere Energiekosten zu befürchten sind.

Eine Unternehmerin mietete im Zeitraum von 2017 bis Ende 2023 ein Ladenlokal mit einer Fläche von 120 qm in Brandenburg. 2023 waren die Energiepreise stark gestiegen, sodass der Vermieter eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 240 Euro forderte. Grundlage dieser Forderung war eine Vertragsklausel, durch die der Vermieter berechtigt war, die Höhe der Vorauszahlungen entsprechend anzupassen, wenn sich die Betriebskosten erhöhen. Im selben Schreiben rechnete der Vermieter für das Jahr 2021 ab. Die Abrechnung ergab zugunsten der Mieterin ein Guthaben von über 2.000 Euro. Die Mieterin zahlte die erhöhte Betriebskostenvorauszahlung nicht und klagte einerseits auf Feststellung, dass sie zur Zahlung der erhöhten Vorauszahlung nicht verpflichtet sei und forderte andererseits die Auszahlung ihres Guthabens aus der Abrechnung 2022.

Das Amtsgericht Brandenburg entschied, dass die Klägerin nicht zur Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlung verpflichtet ist. Es stellte auch fest, dass eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nur dann gerechtfertigt ist, wenn tatsächlich die Betriebskosten gestiegen sind. Vorliegend wies die letzte Abrechnung der Mieterin ein Plus auf. Eine bloß geschätzte Kostensteigerung reicht nicht aus. Das Erhöhungsrecht bezieht sich nur auf Mehrbelastungen, die dem Vermieter bereits entstanden sind. Außerdem verwies das Gericht auf die Problematik hinsichtlich der Klausel, durch die der Vermieter berechtigt ist, die Höhe der Vorauszahlung anzupassen. Diese Klausel sei wohl gem. § 307 I 2 BGB als unwirksam anzusehen, weil sie nur die Möglichkeit des Erhöhens seitens des Vermieters, aber nicht das Herabsetzen seitens der Mieterin vorsieht. Der Vermieter war dementsprechend auch nicht berechtigt, eine Erhöhung zu fordern.

Hinsichtlich der Forderung auf Auszahlung ihres Guthabens aus der Abrechnung 2022 entschied das Gericht, dass die Forderung erloschen ist. Die Mieterin hatte ihre Anwaltskosten von der Miete abgezogen. Mit der rückständigen Miete konnte der Vermieter wirksam aufrechnen. Die Anwaltskosten der Mieterin waren nämlich nicht zu ersetzen, weil sie vorher den Vermieter nicht abgemahnt hatte. Für die Ersatzfähigkeit der Anwaltskosten hätte sich der Vermieter im Verzug befinden müssen, was eine vorherige Mahnung voraussetzt. Durch die Aufrechnung mit der rückständigen Miete erlosch die an sich bestehende Forderung der Mieterin auf Auszahlung des Guthabens.

Fazit

Vertragsklauseln, die nur eine Erhöhung, nicht aber ein Herabsetzen der Betriebskostenvorauszahlung voraussehen, können unwirksam sein. Ein Erhöhungsverlangen ist außerdem nur zulässig, wenn sie sich auf eine tatsächliche Kostensteigerung der vergangenen Abrechnung stützt.