Betriebskostenabrechnung Teil II – Aktuelles rund um das Thema „Betriebskostenrecht”

​​veröffentlicht am 1. Februar 2022

Die jüngsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, die vor dem Jahreswechsel veröffentlicht wurden, sowie die aktuellen Streitfragen um die Betriebskostenabrechnung während der Corona-Krise nehmen wir zum Anlass und greifen das Thema „Betriebskostenabrechnung” ein weiteres Mal auf. In der Mai 2021-Ausgabe haben wir bereits dargestellt, welche formellen Voraussetzungen eine wirksame Betriebs- und Nebenkostenabrechnung erfüllen muss. Mit dieser Ausgabe möchten wir zeigen, auf welche Besonderheiten im Hinblick auf die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung zu achten ist. Last but not least haben wir uns auch mit den neuen Problemen des Betriebskostenrechts im Zusammenhang mit der Pandemie beschäftigt.

Kurze Wiederholung

Damit die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist, muss sie zunächst den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen – also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten.

In die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Nutzeinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, liegt in der Regel eine formell wirksame Abrechnung vor.

Materielle (inhaltliche) Ordnungsmäßigkeit

Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen. Ist dies der Fall, ist die Abrechnung jedenfalls formell ordnungsgemäß. Ob eine Abrechnung trotz Fehler nachvollziehbar und damit zumindest formell ordnungsgemäß ist oder nicht, richtet sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs danach, ob der Fehler für den Mieter evident ist oder verdeckt.

Ist der Fehler für den Mieter etwa durch den Abgleich mit den Vereinbarungen im Mietvertrag ohne Weiteres erkenn- und behebbar oder handelt es sich offenkundig um einen Schreib- oder Rechenfehler, berührt dies die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht. Anderes gilt, wenn der Mieter, so der Fehler für ihn überhaupt erkennbar ist, den Vermieter nur darauf hinweisen kann, dass er etwas nicht versteht. Lediglich die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wird berührt, wenn zweifelhaft ist, ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder wenn sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird.

Bedeutung des Wirtschaftlichkeitsgebots

Das Gesetz regelt nicht nur, dass der Vermieter die Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf. Hier ist auch festgesetzt, dass der Vermieter bei den Betriebskosten auf Wirtschaftlichkeit zu achten hat. Das bedeutet, dass der Vermieter nicht wahllos die Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten ausgeben kann, sondern dass er Preise vergleichen muss und keine unnötigen Kosten erzeugen darf. Es soll dadurch vermieden werden, dass beispielsweise überflüssige Anschaffungen getätigt oder überhöhte Gehälter an Reinigungspersonal oder Hauswart entrichtet werden. Ob die Höhe einzelner Nebenkosten angemessen ist, muss im Einzelfall entschieden werden. Fallen Kostenpositionen im Vergleich ungewöhnlich hoch aus, lohnt es sich, in die Belege einzusehen.

Umfang und Ablauf der Belegeinsicht

Ein weiteres Streitthema zwischen den Vertragsparteien ist das sogenannte Belegeinsichtsrecht des Mieters.

Der Vermieter hat dem Mieter die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalrechnungen und -belege vorzulegen, wenn dieser das verlangt. Dabei steht dem Mieter kein Anspruch auf Aushändigung der Belege zu. Die Belegeinsicht ist in der Regel am Wohnort oder im Geschäft des Vermieters zu nehmen. Ausnahmsweise kann der Mieter auf Zusendung von Kopien bestehen, wenn es ihm etwa wegen der großen Entfernung unzumutbar ist, die Belegeinsicht beim Vermieter zu nehmen. Die Kopierkosten muss der Mieter dem Vermieter freilich erstatten. Wann diese Ausnahmeregelung greift, ist im Einzelfall zu entscheiden.

Das Recht des Mieters beschränkt sich im Regelfall auf die Einsichtnahme. Vorzulegen sind dem Mieter im Original sämtliche seine Wohnung betreffende Rechnungen und Belege. Weiterhin können Mieter auch Einsicht in die Unterlagen bezüglich anderer Wohnungen nehmen. Dazu hat sich der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2018 klar positioniert: Der Mieter hat einen Anspruch auf Einsicht in die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer hinsichtlich der Heizkosten, um bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung die Einzeldaten mit dem Gesamtverbrauch zu vergleichen. Das Kontrollinteresse des Mieters steht dabei im Vordergrund. 

Im Oktober 2021 hat der BGH (Urteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 102/21) entschieden, dass ein Vermieter, der einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit einem Dienstleister geschlossen hat, seinem Mieter keine Einsicht in die Rechnung an den Subunternehmer gewähren muss. Dies gilt laut dem BGH auch dann, wenn der Vermieter eine Schwestergesellschaft beauftragt hat. Sei aber zwischen dem Vermieter und dem von ihm beauftragten Dritten für die Erbringung der Dienstleistung anstelle einer Vergütung nur eine Kostenerstattung vereinbart, bestehe aufseiten des Mieters ein Recht auf Einblick. Für die Praxis von weitergehender Bedeutung ist insbesondere der Grundsatz, den der BGH in dieser Entscheidung bekräftigt hat: Für den Umfang der zu gewährenden Einsicht ist auch bei der Beauftragung eines Dritten mit betriebskostenrelevanten Leistungen von entscheidender Bedeutung, in welche Belege im Einzelfall eine Einsichtnahme erforderlich ist, um die abgerechnete Position nachvollziehen zu können. An dieser Erforderlichkeit wird sich die Praxis auch für zukünftige Streitfragen zu orientieren haben.

Betriebskostenabrechnung – auch mit Covid-19 infiziert?

Seit Beginn der Pandemie im März 2020 und insbesondere in den Zeiten des Lockdowns bzw. der Geltungsdauer der Corona-Arbeitsstättenschutzverordnung waren oder sind weiterhin Gewerberaummieträume nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar. Vor dem Jahreswechsel begann die „Betriebskostenabrechnungssaison 2020”. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits im Jahre 2005 verdeutlicht, dass sich eine eingeschränkte Nutzung der Mietsache – etwa durch einen Mangel – unmittelbar auf die Kostentragungspflicht auch bei den Betriebskosten auswirken kann.

Dementsprechend drängt es sich fast auf, die Einschränkungen durch einen Lockdown oder aber eine zwangsweise verminderte Belegung der Räume oder sonstige Beeinträchtigung des Mietgebrauches auch im Zusammenhang mit den Betriebskosten und den Betriebskostenabrechnungen zu berücksichtigen. Sowohl für Vermieter als auch für Mieter stellen sich in diesem Zusammenhang einige Fragen. Für Mieter ergibt sich ein ganz erhebliches Einsparungspotenzial bei den Betriebskosten. Denn es liegt durchaus nahe, die Betriebskostentragungspflicht entsprechend den Grundsätzen bei Vorliegen eines Mangels zu reduzieren.

In diesem Zusammenhang sind neue Fragen entstanden, die bisher von der Rechtsprechung noch nicht geklärt sind, wie z. B. die Umlage der Kosten von Hygienemaßnahmen/-mitteln oder die vermieterseitige Verlängerung der vereinbarten/gesetzlichen Abrechnungsfrist aufgrund einer Corona-Erkrankung.

Auch ist noch rechtlich unklar, unter welchen Bedingungen und in welchem Umfang eine Belegeinsichtnahme erfolgt, die der Mieter von dem Vermieter im Zusammenhang mit der Abrechnung verlangen kann. Für beide Seiten bietet es sich an, bei den vermutlich in vielen Mietverhältnissen gegenwärtig zur Regelung der Mietzahlungsverpflichtungen ohnehin anstehenden Nachträgen zu den Mietverträgen eine Einigung zu der zukünftigen Behandlung der Betriebskosten in Pandemiezeiten aufzunehmen.

Fazit

Es bleibt festzuhalten, dass die Corona-Pandemie auch im Bereich des Betriebskostenrechts und der Betriebskostenabrechnung diverse neue Problemkonstellationen aufwirft, die allerdings mit gewisser Sorgfalt und Umsicht praktikabel lösbar erscheinen. Rechtsprechung zu diesen Themenkreisen aufgrund der Corona-Pandemie gibt es bisher noch nicht.

Für alle Fragen rund um das Betriebskostenrecht stehen wir Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.