Was muss der Bauherr eigentlich tun?

veröffentlicht am 28. November 2013

Auch wenn der Bauherr einen Architekten oder Projektsteuerer beauftragt, bleiben doch vielfältige Aufgaben, die nur er alleine erledigen kann; er hat die Ziele der Planung und der Ausführung zu definieren, den finanziellen Rahmen abzustecken, die Erreichung von Zwischenzielen zu prüfen, Entscheidungen zu treffen, er muss Zahlungen leisten und die fertige Werkleistung abnehmen.

Häufig genug fehlen dem Bauherrn die fachlichen Kenntnisse oder die Zeit, diese Aufgaben zu erfüllen und dabei seine Position gegenüber den fachkundigen Planern und Unternehmern zu wahren. Die Erfüllung dieser Aufgaben ist nicht nur im Rahmen des Kooperationsgebots vom Bauherrn gefordert, er sollte darauf sogar besonderen Wert legen, da der Bauherr nur auf diese Weise sein Bauvorhaben unter Kontrolle behält und die Wahrung seiner Interessen sicherstellen kann.

Großbauvorhaben geraten häufig dann in die Schlagzeilen, wenn die Baukosten aus dem Ruder laufen oder die Objekte nicht wie geplant in Betrieb genommen werden können. Der Berliner Flughafen, der Stuttgarter Bahnhof oder die Hamburger Elbphilharmonie sind hier sicher die bekanntesten Beispiele. In München wird der Neubau des zweiten S-Bahn-Tunnels Mehrkosten in Millionenhöhe verursachen, so auch die Sanierung des Staatstheaters; in Nürnberg wurde kürzlich der Bau der Feuerwache 1 wegen massiver Plankostenüberschreitung auf Eis gelegt. Die Eigentümer beklagen auch, dass relativ neue Gebäude bereits nach einigen Jahren umgebaut, einer anderen Nutzung zugeführt oder stillgelegt werden müssen, weil beim Bau Fehler begangen oder der aktuelle und künftige Bedarf der Nutzer im Lebenszyklus der Immobilie unvollständig berücksichtigt wurden. Der Nürnberger Bürgermeister Horst Förther forderte daher Anfang August in der Nürnberger Zeitung: „Die städtische Bauverwaltung muss mehr als Bauherr denken und auftreten“.

Die ureigene Aufgabe des Bauherrn ist es, die Bauaufgabe zu definieren, die Planungsanforderungen aufzustellen, seine Ziele zu formulieren, deren Umsetzung zu überwachen und Entscheidungen für die Umsetzung zu treffen. Der Bauherr muss eine Bedarfsplanung erstellen und Raum- und Funktionsprogramme zur Verfügung stellen, damit der Architekt seine Planungsaufgabe erfüllen kann (vgl. OLG Stuttgart Az 10 U 90/11 vom 21. Januar 2012).

Jeder Bauherr – öffentlich oder privat – sollte seine Projekte sorgfältig vorbereiten und technische, organisatorische, wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen ermitteln. Die zu Beginn des Projekts getroffenen Festlegungen dienen bei der Umsetzung des Bauvorhabens der Kontrolle und als Steuerungsgrundlage, um das Projekt auf Kurs zu halten, Abweichungen rechtzeitig zu erkennen und diesen entgegen zu steuern. Eine frühzeitige Einbindung von Nutzern oder auch Gegnern eines Projektes z. B. erspart spätere Umplanungen aufgrund von nicht vorhergesehen Bedarfen oder Verzögerungen wegen Einwendungen von Betroffenen.

Zwar wurde mit der Novelle der HOAI 2013 den Planern nun mehr Verantwortung für die Kostenermittlung und -kontrolle übertragen, der Bauherr kann diese Verantwortung aber von den Architekten auch einfordern. Bisher unklar ist, ob diese neuen Risiken von den Berufshaftpflichtversicherungen der Architekten und Ingenieure vollständig gedeckt sind. Welche Folgen dies künftig haben wird, ist derzeit noch nicht absehbar. Die Durchsetzung solcher Ansprüche kostet viel Zeit, der Ausgang ist häufig ungewiss und die Vollstreckung hängt davon ab, ob beim Schuldner ausreichend Vermögen oder eine Versicherung vorhanden ist.

Die Übertragung von Risiken und die Schaffung von Haftungsansprüchen ist für den Bauherrn zwar notwendig, wesentlich sinnvoller ist es allerdings, die Streitfälle und damit das Bauherrenrisiko durch gute Vorbereitung der Bauprojekte zu vermeiden oder zumindest zu reduzieren.

Für die Zielklärung und die Vorbereitung seiner Entscheidungen fehlen den Bauherren aber häufig geeignete Mittel. Die am Bau beteiligten Fachleute, insbesondere Architekten und Ingenieure, sind zwar gehalten, die Interessen des Auftraggebers zu vertreten; sind Probleme aber bereits aufgetreten und wird eine eigene Haftung befürchtet, wird der regelmäßig vorhandene Wissensvorsprung aber eher genutzt werden, die eigene Position zu stärken und nicht unbedingt dazu, den Bauherrn zu schützen.

Eine fachkundige Beratung des Bauherren bei seinem Bauprojekt durch unser Expertenteam der JOBB (juristisch organisatorische Begleitung von Bauprojekten), das gerade nicht an der operativen Umsetzung des Projekts beteiligt ist, dient ausschließlich den Interessen des Bauherrn und bringt ihn auf Augenhöhe mit den übrigen Beteiligten. Unsere objektive und ganzheitliche Betrachtung des Bauvorhabens von der Idee bis zur späteren Nutzung des Objekts ist ein Baustein zum Erfolg.