Verjährung von Umbauverpflichtung des Mieters

BGH, Urteil vom 31. März 2021, Az.: XII ZR 42/20

Ansprüche des Vermieters betreffend den Zustand der Mietsache bei Rückgabe umfassen sämtliche Abweichungen vom vertraglich geschuldeten Zustand.

 
Der Kläger war Eigentümer einer Halle, welche er zum Betrieb einer stahlverarbeitenden Werkstatt mit Lager an die Beklagte im Rahmen eines Gewerbemietvertrages vermietete. Später wurde ein zusätzlicher Teil zum ursprünglichen Mietgegenstand hinzugefügt (70qm). Als Gegenleistung wurde nicht nur eine leicht erhöhte Miete vereinbart, sondern der Mieter wurde verpflichtet, auf eigene Kosten als Gegenleistung Wertverbesserungen (in Form von Renovierungsarben an Wand und Fußboden) am Objekt vorzunehmen. Diese Arbeiten waren nach der Auffassung der Parteien für eine immissionsrechtliche Genehmigung für die künftig geplante Nutzung durch den Mieter erforderlich. Der Mieter nahm die geplante (Um-) Nutzung jedoch nie auf und führte auch die Renovierungsarbeiten nicht aus. Der Vermieter verlangt nunmehr klageweise Schadensersatz in Höhe der Kosten, die dieser für diejenigen Renovierungsarbeiten aufgewendet hatte, die eigentlich dem Mieter oblagen.

  
Das LG hat die Klage abgewiesen, das OLG hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Der BGH gab mit dem hier aufgezeigten Urteil jedoch der Revision statt und verwies die Sache zurück an das OLG. Der BGH hielt den Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Wertverbesserungsarbeiten im Gegensatz zum OLG nicht für verjährt. Entscheidend war hier, welche Verjährungsfrist einschlägig ist. Das OLG ging davon aus, die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB sei einschlägig. Sodann wäre der Anspruch verjährt, da dieser bereits mit Beginn des neuen Mietverhältnis (bzw. dessen Erweiterung – 2009) als Teil der Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung fällig geworden sei (Verjährung dann 2013).

  
Der BGH ging ebenfalls von einer Gegenleistung als Hauptpflicht aus. Jedoch stellte der BGH darauf ab, dass mit den geschuldeten Renovierungsarbeiten auch der bei der Rückgabe geschuldete Zustand festgelegt wurde. Denn wer als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung die Sache durch Renovierungen zu verbessern verpflichtet ist, der habe die Sache auch in entsprechend verbessertem Zustand zurückzugeben (wobei vertragsgemäße Abnutzungen zu berücksichtigen sind). Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren allerdings nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten nachdem der Vermieter die Sache zurückerhalten hat. Die Norm erfasse nach Ansicht des BGH auch Hauptpflichten, sofern diese ihrem Inhalt nach den Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe festlegen. Die Sache muss nicht, wie der Wortlaut der Norm suggeriert, im Vergleich zum Ausgangszustand verschlechtert sein. Der BGH legt das Merkmal der Verschlechterung dahingehend aus, dass auch solche Zustände der Mietsache gemeint sind, die negativ von dem im Vertrag festgelegten Rückgabezustand abweichen. Vorliegend war nicht nur eine Anpassung der Mietsache auf die Bedürfnisse des Mieters geschuldet, welche wiederum nicht den geschuldeten Zustand bei Rückgabe betrifft, sondern eine konkrete Wertverbesserung. Da die Klage innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe erhoben wurde, gab der BGH der Revision somit statt.

Fazit:

Der BGH fasst unter die kurze Verjährungsfrist sämtliche Ansprüche, die der Vermieter deshalb hat, weil der Mieter die Sache in einem anderen als dem vertraglich geschuldeten Zustand zurückgibt. Dies ist für den Vermieter von Vorteil, da dieser nicht während des laufenden Mietverhältnis die Erfüllung entsprechender Pflichten kontrollieren muss. Gleichzeitig wird der Anspruch der entsprechend kurzen Verjährung unterworfen, um gegenseitige Ansprüche aus der Rückgabe zügig abzuwickeln.