Kosten für die Miete von Rauchmeldern ist nicht umlagefähig

BGH, Urteil vom 11. Mai 2022, Az.: VIII 379/20

Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht umlagefähig.

Die Beklagte mietete von der Klägerin eine preisgebundene Wohnung. Im Mietvertrag wurde bestimmt, dass die Mieterin zusätzlich zu Wärmekosten die im Mietvertrag aufgelisteten Betriebskosten durch monatliche Vorauszahlungen zu entrichten hat. Zu Kosten in Zusammenhang mit Rauchmeldern fand sich keine Regelung. Allerdings war der Vermieter berechtigt, auch andere Betriebskosten nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen. Nach Inkrafttreten der Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchmeldern mietete der Vermieter solche an und installierte die Rauchmelder in den Wohnungen des Gebäudes. Anschließend teilte er der Mieterin die Kosten für deren Miete und Wartung mit. Die Mieterin weigerte sich zu zahlen, woraufhin die Vermieterin Zahlungsklage erhob.

Der BGH stellte fest, dass Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht auf den Mieter umlagefähig sind, da es sich bei diesen um „verkappte Anschaffungskosten“ handelt. Anschaffungskosten wiederum stellen keine Betriebskosten dar, sodass sie nach vorliegendem Mietvertrag nicht umlagefähig waren.

Nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt es sich bei Betriebskosten um Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch seines Grundstücks entstehen. Da die Klägerin ihr Grundstück bestimmungsgemäß für die Vermietung von Wohneinheiten nutzte, entstanden ihr wegen der Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchmeldern Kosten in Zusammenhang mit deren Installation. Grundsätzlich wären diese Auslagen als Betriebskosten erfasst. Neben einer allgemeinen Definition enthält die Betriebskostenverordnung allerdings auch einen Katalog von Beispielen dazu, welche Positionen Betriebskosten sein können. Nur solche Kosten sollen als Betriebskosten erfasst sein, die explizit genannt sind oder den explizit genannten ähneln. Dabei ist beispielsweise die Anmietung von Kalt- und Warmwasserzählern erfasst. Diese Kosten ähneln allerdings nach Ansicht des BGH nicht denen der Anmietung von Rauchmeldern, denn die hohen Anschaffungskosten derartiger Zähler verbunden mit ihrem kürzeren Wechselturnus können nicht mit denen von Rauchwarnmeldern verglichen werden. Zudem habe der Gesetzgeber bewusst die Mietkosten für Rauchmelder nicht mit in die Betriebskostenverordnung aufgenommen. Dem Vermieter verbleibt die Möglichkeit, die Rauchmelder zu erwerben und im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umzulegen. Das Umgehen der Erwerbskosten durch eine Umlage der Mietkosten ist hingegen nicht zulässig.

Fazit:

Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht umlagefähig, da es sich um verkappte Anschaffungskosten handelt. Der Vermieter kann die Rauchmelder lediglich erwerben und die Kosten im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung umlegen.