Vereinbarung über Mieterhöhung durch Zustimmung des Mieters zu Mieterhöhungsverlangen

BGH, Urteil vom 28. September 2022, Az.: VIII ZR 300/21

Durch die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen kommt in der Regel eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung zustande.

 
Zwischen der Beklagten und den Mietern bestand vom 16. April 2016 bis 31. März 2020 ein Mietverhältnis über Wohnraum, die Wohnung liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Mit Schreiben vom 20. Juli 2017 verlangte die Beklagte von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, dem die Mieter am 6. September 2017 zustimmten. Die Mieter traten am 13. Dezember 2018 ihre Ansprüche an die Klägerin ab. Die Klägerin rügte durch das Mieterhöhungsverlangen einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) und verlangte Auskunft über die durch den Vormieter gezahlte Miete, vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Mit ihrer Klage verfolgte die Klägerin Auskunftsansprüche im Zusammenhang mit den Regelungen der „Mietpreisbremse” und verlangte eine Rückzahlung der Miete für den Monat Januar.

 
Der BGH wies nun die Revision zurück: Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) seien auf den Fall einer einvernehmlich vereinbarten (nachträglichen) Mieterhöhung weder direkt noch analog anwendbar. Die Zustimmung der Mieter zum Mieterhöhungsverlangen des Beklagten sieht der BGH als wirksame Vereinbarung der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Miete an. Nach Ansicht des BGH werde hier eine Vereinbarung über den erhöhten Gesamtbetrag der Miete und nicht nur über die Höhe der Mieterhöhung getroffen. Die Vereinbarung ist folglich Rechtsgrund für die Zahlung der erhöhten Miete. Dies stützt der BGH auch auf den Inhalt des Mieterhöhungsverlangens. Schon aus dem konkreten Wortlaut ergebe sich eine Erhöhung der Miete auf einen Gesamtbetrag. Die Mieterhöhung sei darauf gerichtet, den bestehenden Mietvertrag hinsichtlich der Höhe für die Zukunft abzuändern und umfasse den neuen Gesamtbetrag der Miete. Eine Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen sei nach dem objektiven Empfängerhorizont auszulegen, wonach einer vorbehaltlose Zustimmung in der Regel nicht entnommen werden könne, dass der Mieter nur der Erhöhung an sich zustimmen und sich Rechte wegen einer etwaigen Unzulässigkeit der bisherigen Miete noch vorbehalten wolle.

  
Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB seien weder direkt noch analog auf eine Mieterhöhung im Bestandsmietverhältnis anwendbar. Die Regelungen gelten sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach Sinn und Zweck nur für Vereinbarungen über die Miethöhe zu Mietbeginn. Nach der gesetzgeberische Intention soll der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen entgegengewirkt werden, da der Anreiz der Vermieter zur Neuvermietung aufgrund der kleinen Mietsteigerungsspannen bei Abschluss von Mietverhältnissen gesenkt werde. Für eine analoge Anwendung fehle es nach dem BGH angesichts der gesetzgeberischen Intention schon an einer planwidrigen Regelungslücke. Der Mieter im Bestandsmietverhältnis sei weniger schutzbedürftig als ein Mieter mit bestehendem Wohnungsbedarf, da er ein Mieterhöhungsverlangen prüfen und ohne Verlust der Wohnung auch ablehnen könne. Einer Mieterhöhung muss der Mieter nach § 558 BGB nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmen. Zwar könne auch ein Mieterhöhungsverlangen als rechtsmissbräuchlich eingestuft werden, wenn die Mieterhöhung das Ziel hat, eine unwirksam hohe Miethöhe bei Vertragsbeginn zu verschleiern. Eine Mieterhöhung von 10 Prozent nach einer Mietzeit von mehr als einem Jahr wird durch den BGH aber nicht beanstandet.

Fazit:

Der BGH geht bei Mieterhöhungsverlangen und der Zustimmung des Mieters hierzu von einer einvernehmlichen Mieterhöhung aus. Es obliegt dem Mieter, die Zulässigkeit der Mieterhöhung vor seiner Zustimmung zu prüfen. Stimmt der Mieter zu, erkennt er den erhöhten Betrag als die fortan geltende Miete an.