Dingliches Vorkaufsrecht nicht ohne Weiteres umwandelbar

veröffentlicht am 25.2.2025 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Beschluss vom 23. Januar 2025, Az.: V ZB 10/24

Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht kann nicht ohne Weiteres im Wege einer Rechtsänderung in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht umgewandelt werden.

Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin eines Grundstücks (Flurstück 993/3), welches mit einem Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen herrschenden Grundstücks (Flurstück 993) belastet ist. Letzteres steht im Eigentum der Beteiligten zu 2. Mit notarieller Urkunde vom 15. Mai 2023 vereinbarten die Beteiligten, das Vorkaufsrecht dahingehend anzupassen, dass es künftig unvererblich und unübertragbar der Beteiligten zu 2. persönlich und nicht – wie zuvor – dem jeweiligen Eigentümer des in ihrem Eigentum stehenden Grundstücks zustehen soll. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung dieser Änderung jedoch zurückgewiesen, wogegen die Beteiligten Beschwerde zum Oberlandesgericht eingelegt haben. Nachdem diese erfolglos geblieben war, verfolgten die Beteiligten ihr Eintragungsbegehren mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde vor dem Bundesgerichtshof weiter.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zu Recht zurückgewiesen hat und dies wie folgt begründet: Dem Eintragungsantrag hätte nur dann stattgegeben werden können, wenn es sich bei der Umwandlung des subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts gemäß § 1094 Abs. 2, § 1103 Abs. 1 BGB, das mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden ist, in ein sog. subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht im Sinne von § 1094 Abs. 1, § 1103 Abs. 2 BGB, das nur einer bestimmten Person zusteht, um eine bloße Inhaltsänderung eines Rechts an einem Grundstück im Sinne von § 877 BGB gehandelt hätte. Dies würde eine rechtsgeschäftliche Änderung der Befugnisse voraussetzen, die dem Berechtigten aus einem bereits bestehenden Recht zustehen. Von einer solchen Rechtsänderung kann im vorliegenden Fall jedoch nicht ausgegangen werden, da die Person des Berechtigten eines Rechts geändert werden soll. Eine solche Änderung betrifft nicht den Inhalt, sondern die Inhaberschaft eines Rechts, deren Übertragung vielmehr unter Anwendungsbereich von § 873 BGB fällt. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn im Zeitpunkt der beabsichtigten Rechtsänderung die künftig als Berechtigte vorgesehene Person - wie hier die Beteiligte zu 2 - die gegenwärtige Eigentümerin des herrschenden Grundstücks ist. Auch wenn es sich hierbei auf den ersten Blick um ein und dieselbe Person zu handeln scheint, zeigt sich der Unterschied in der Person im Falle der Veräußerung des Grundstücks. Während das dingliche Vorkaufsrecht nach der Veräußerung auf den neuen Grundstückseigentümer übergeht, verbleibt das persönliche Vorkaufsrecht bei dem als Vorkaufsberechtigten bezeichneten früheren Grundstückseigentümer.

Darüber hinaus scheidet die Annahme einer bloßen Inhaltsänderung auch deshalb aus, weil das subjektiv-dingliche und das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht nicht demselben sachenrechtlichen Typ zuzuordnen sind. Dies ergibt sich aus § 1103 Abs. 1 BGB, wonach ein zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht untrennbar mit dem Eigentum an diesem Grundstück verbunden ist und daher als wesentlicher Bestandteil des herrschenden Grundstücks dessen Schicksal teilt. Bei einer Umwandlung in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht verlöre das ursprünglich subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht daher seine Bindung an das Grundstück. Auch vor diesem Hintergrund handelt es sich bei der von den Beteiligten angestrebten Umwandlung nicht um eine bloße Inhaltsänderung eines bestehenden Rechts, sondern vielmehr um die Umwandlung eines Grundstücksrechts in ein völlig anderes Grundstücksrecht.

Fazit:

Mit seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nunmehr zu der in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen Frage der Zulässigkeit der Umwandlung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht Stellung genommen: Die von den Beteiligten begehrte Umwandlung ist in der Sache inhaltlich unzulässig. Sie kann daher nur im Wege der Aufhebung und Neubestellung des Vorkaufsrechts erfolgen. Dies birgt jedoch auch die Gefahr, dass das neu bestellte subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht einen niedrigeren Rang als das bisher im Grundbuch eingetragene subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht erhält.