Nutzungsentschädigung setzt Rücknahmewillen voraus

veröffentlicht am 26.8.2025 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Urteil vom 18. Juni 2025, Az.: VIII ZR 291/23

Ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB setzt zwingend voraus, dass er die Rückgabe der Mietsache verlangt und zur Annahme bereit ist. Fehlt es an diesem Rücknahmewillen, kann lediglich bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatz verlangt werden, der sich nach den tatsächlich gezogenen Nutzungen bemisst.

Der Kläger hatte eine Wohnung gemietet und diese im Jahr 2017 ordentlich gekündigt. In einem Vorprozess wurde festgestellt, dass das Mietverhältnis zum 31. August 2017 beendet war. Obwohl der Kläger die Wohnung nicht mehr bewohnte, verblieben eine Einbauküche und Möbelstücke darin. Unter Vorbehalt leistete er noch mehrere Zahlungen an den Vermieter. Erst im Oktober 2018 gab er die Schlüssel zurück. Der Mieter verlangte anschließend die Rückerstattung der geleisteten Beträge sowie seiner Kaution, während der Vermieter Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB geltend machte.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Voraussetzungen für eine Nutzungsentschädigung eng auszulegen sind. Eine Vorenthaltung im Sinne des Gesetzes liegt nur vor, wenn das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Der Anspruch soll den Vermieter schützen, der den Besitz an der Wohnung tatsächlich wiedererlangen will, aber durch den Mieter daran gehindert wird. Fehlt es an diesem Willen, entfällt die Grundlage für eine Entschädigung.

Genau daran mangelte es im Streitfall. Der Vermieter ging von einem Fortbestand des Mietverhältnisses aus und verlangte die Rückgabe nicht. Der Bundesgerichtshof betonte, dass in dieser Situation ein Anspruch aus § 546a Abs. 1 BGB nicht entsteht. Die Annahme eines „bedingten Rücknahmewillens“, wie sie in der Literatur vertreten wurde, lehnte der Senat ausdrücklich ab. Würde man eine solche Konstruktion zulassen, träfe die Unsicherheit über die Wirksamkeit einer Kündigung allein den Mieter, der trotz wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete schulden würde. Dieses Risiko soll nach der Rechtsprechung vielmehr die Partei tragen, deren Rechtsauffassung sich als unzutreffend erweist.

Der Bundesgerichtshof stellte außerdem klar, dass in solchen Fällen nur ein Anspruch auf Nutzungsersatz nach Bereicherungsrecht bestehen kann. Dabei ist nicht der bloße Besitz an der Wohnung maßgeblich, sondern allein die tatsächlich gezogenen Nutzungen. Nutzt ein Mieter die Räume nicht mehr zum Wohnen, sondern lediglich zur Aufbewahrung einzelner Gegenstände, bemisst sich der Wert nicht nach der ortsüblichen Miete für Wohnraum, sondern nach den Kosten für einen vergleichbaren Lagerraum. Der Vermieter kann also nur den realen Nutzen ersetzt verlangen, nicht aber einen pauschalen Betrag in Höhe der früheren Miete.

Fazit

Die Entscheidung verdeutlicht die strikte Abgrenzung zwischen Nutzungsentschädigung und bereicherungsrechtlichem Ersatz. Eine Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB setzt zwingend den Rücknahmewillen des Vermieters voraus. Fehlt dieser, bleibt nur ein Anspruch auf den tatsächlichen Nutzungswert. Für Vermieter bedeutet das, dass sie ihren Rücknahmewillen eindeutig äußern müssen, um Ansprüche zu sichern. Mieter können sich dagegen auf das Fehlen dieses Willens berufen.