Mieterhöhung anhand von Vergleichswohnungen – Was ist zu beachten?

veröffentlicht am 1. Februar 2024

Vermietern räumen die mietrechtlichen Vorschriften verschiedene Möglichkeiten ein, um eine Mieterhöhung durchzusetzen. Maßgeblich für die Höhe der neuen Miete ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Ist ein Mietspiegel vorhanden, kann sich der Vermieter auf diesen berufen. Die ortsübliche Miete lässt sich ebenso über die Auskunft einer Mietdatenbank oder das Gutachten eines Sachverständigen ermitteln. Zuletzt können sich Vermieter auf vergleichbare Wohnungen in derselben Stadt oder Gemeinde berufen. Sofern für den Ort kein Mietspiegel vorhanden ist, greifen viele Vermieter auf die Angabe von Vergleichswohnungen zurück. Mieterhöhungsverlangen, die auf Vergleichswohnungen basieren, müssen einigen rechtlichen Anforderungen entsprechen. Doch welche sind das genau?

Benennung von Vergleichswohnungen

Sofern für den Ort kein Mietspiegel vorhanden ist, greifen viele Vermieter auf die Angabe von Vergleichswohnungen zurück. Grundsätzlich müssen sich die Vergleichswohnungen in derselben Stadt bzw. Gemeinde befinden. Nur in Ausnahmefällen kann auf Vergleichsobjekte in Nachbargemeinden ausgewichen werden. Der Vermieter muss mindestens drei Vergleichswohnungen angeben. Dabei darf die Miete nur bis zur Höhe der niedrigsten der angegebenen Wohnungen erhöht werden. Es ist nicht zulässig, die Durchschnittsmiete der drei Vergleichswohnungen zu errechnen und diesen Durchschnitt als Grundlage für die Mieterhöhung zu nehmen. Wenn der Vermieter weniger als drei Vergleichswohnungen in einem Mieterhöhungsverlangen aufführt, ist dies nicht ausreichend. Das Mieterhöhungsverlangen wäre unwirksam.

Vergleichsmerkmale

Bei den Wohnungen, mit denen der Vermieter seine Mieterhöhung begründet, muss es sich um vergleichbare Objekte handeln. Faktoren, wie zum Beispiel Größe der Vergleichswohnung, Anzahl der Räume, Baujahr, Lage und Ausstattung der Wohnung können entscheidend sein.

Die Größe der Vergleichswohnung sollte nah an dem Wert der betreffenden Wohnung liegen. Abweichungen der Fläche bis zu 25 Prozent sind grundsätzlich zulässig.

Neben der Größe ist die Aufteilung maßgeblich. Zu prüfen ist, auf wie viele Räume die Wohnfläche aufgeteilt ist. Ein 100-Quadratmeter-Loft ist beispielsweise nicht mit einer gleichgroßen 3-Zimmer-Wohnung vergleichbar.

Die Wohnungen sollten ungefähr demselben Alter entsprechen. Eine Wohnung aus den Achtzigerjahren ist nicht mit einem Neubau aus dem Jahr 2023 zu vergleichen.

Auch hinsichtlich der Lage und Ausstattung müssen die Wohnungen vergleichbar sein. So lässt sich eine Wohnung in einem gepflegten, ruhigen Stadtviertel nicht mit einer Wohnung in einem problematischen Stadtviertel vergleichen. Eine Wohnung mit einer modernen Einbauküche und hochwertigem Bodenbelag ist mit einer Wohnung, die nicht entsprechend ausgestattet ist, ebenfalls nicht vergleichbar.

Weicht eine der drei genannten Vergleichswohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung oder Lage von der Wohnung des Mieters ab, würde die nicht vergleichbare Wohnung herausfallen. Die Mieterhöhung wäre damit mangels Angabe von drei Vergleichswohnungen unwirksam.

Überprüfbarkeit

Der Vermieter muss dem Mieter die Möglichkeit einräumen, sich über die Wohnungen zu informieren und zu prüfen, ob es sich tatsächlich um Vergleichswohnungen handelt. Vergleichswohnungen müssen für den Mieter identifizierbar nachprüfbar sein. Neben der Angabe der genauen Anschrift sollte der Vermieter das Baujahr, die Lage, die Gesamtgröße, die Ausstattung und das Stockwerk angeben. Ist eine Wohnung nicht auffindbar, wäre die Mieterhöhung unwirksam.

Zustimmung des Mieters

Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen führt nicht automatisch zu einer Mieterhöhung. Der Mieter muss der Mieterhöhung innerhalb der gesetzlichen Frist zustimmen. Für den Vermieter gilt damit eine sogenannte Wartefrist. Wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt oder auf das Angebot zur Mieterhöhung nicht reagiert, kann der Vermieter den Mietvertrag nicht aus diesem Grund kündigen. Der Vermieter kann den Mieter aber auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen. So hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, sofern das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist.

Fazit

Im Gegensatz zu einem Mieterhöhungsverlangen, das mit einem Mietspiegel begründet wird, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete, die mit Vergleichswohnungen begründet wird, leicht unwirksam sein. Die häufigsten Fehler sind dabei, dass der Vermieter keine drei Vergleichswohnungen angibt oder es sich um keine vergleichbaren Wohnungen handelt. Gleichzeitig sollten Mieter der Mieterhöhung nicht sofort zustimmen, sondern zunächst prüfen bzw. prüfen lassen, ob das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Unwirksame Erhöhungen führen dazu, dass der Vermieter sein Verlangen wiederholen und die Zustimmungsfrist erneut beachten muss. Mieter gewinnen durch eine unwirksame Mieterhöhung Zeit und sparen sich damit die erhöhte Miete bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist.