Mietpreisbremse und Vormiete in Wohnraummietverhältnissen

​Die Mietpreisbremse ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Sie gilt nur für Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Diese Gebiete werden von den Landesregierungen per Verordnung festgelegt. Grundsätzlich bestimmt die sog. Mietpreisbremse, dass in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei neu abgeschlossenen Mietverträgen die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent übersteigen darf. Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmietverträge. Das bedeutet, dass jede Mietstaffel, also jede Mieterhöhung, nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, wenn die Mietpreisbremse in dem jeweiligen Gebiet gilt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel durch den Mietspiegel bestimmt.

In folgenden Fällen hat der Vermieter das Recht, eine höhere Miete zu verlangen. Die Mietpreisbremse ist auf diese Fälle damit nicht anwendbar:

Eine zentrale Ausnahme betrifft die sogenannte Vormiete. Der Vermieter kann, sofern die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt geschuldet hat, höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ist, eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Dies gilt jedoch nur bei einer Neuvermietung. Diese Ausnahme soll verhindern, dass Vermieter gezwungen werden, eine einmal rechtmäßig vereinbarte (hohe) Miete bei Mieterwechsel zu senken. Unberücksichtigt bleiben sowohl Mietminderungen als auch Mieterhöhungen, die mit dem vorjährigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

Nicht anwendbar ist die Mietpreisbremse zudem auf Gewerberaummietverhältnisse. Für Gewerberaum existiert bislang keine gesetzliche Mietpreisbremse. Die Miethöhe ist dort grundsätzlich frei vereinbar und wird lediglich durch das Wucherverbot begrenzt. Die Vormiete spielt hier ebenfalls keine Rolle. Es gibt keine gesetzlichen Beschränkungen oder Auskunftspflichten bezüglich der Miethöhe bei Neuabschluss eines Gewerberaummietvertrages.

Die Mietpreisbremse sowie die Vormiete sind nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar. Verstöße gegen die Mietpreisbremse führen dazu, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Miete auf das zulässige Maß zu senken und zu viel gezahlte Beträge zu erstatten.

Vermieter müssen bei Bedarf im Rahmen des Mietvertragsabschlusses die Höhe der Vormiete offenlegen, um Transparenz über die zulässige Miethöhe zu schaffen. Mieter haben wiederum das Recht, die Miethöhe zu prüfen und können eine zu hohe Miete innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsschluss rügen. Erfolgt die Rüge fristgerecht, kann die zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückgefordert werden.

Liegt die Vormiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent, darf der Vermieter diese höhere Vormiete auch vom neuen Mieter verlangen. Ziel dieser Regelung ist es, insbesondere private Vermieter zu schützen, die auf die bisherigen Mieteinnahmen angewiesen sind, und zu verhindern, dass bei einem Mieterwechsel die Miete zwangsweise gesenkt werden muss.

​Es bleibt festzuhalten, dass die Mietpreisbremse in vielen Ballungsräumen gilt. Die Ausnahmeregelung der Vormiete bietet Vermietern Gestaltungsspielraum. Mieter haben Rechte auf Auskunft und Rückforderung überzahlter Mieten, sollten aber aktiv ihre Ansprüche verfolgen und die Auskünfte des Vermieters kritisch hinterfragen. Die praktische Umsetzung der Mietpreisbremse ist weiterhin von hoher Streitintensität geprägt, weshalb sowohl Vermieter als auch Mieter dringend anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen sollten, um ihre Rechte und Pflichten rechtssicher zu wahren.

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