Indexmiete: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen

​Die gesetzliche Regelung der Indexmiete findet sich in § 557b Bürgerliches Gesetzbuch („BGB“). Die Miete darf nur anhand der Veränderung des VPI angepasst werden. Der VPI für Deutschland erfasst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke erwerben. Dabei wird die Preisentwicklung jeweils als Indexzahl ausgewiesen, die sich auf ein Basisjahr bezieht – aktuell das Jahr 2020 – und dieses Basisjahr im Jahresdurchschnitt mit dem Wert 100 bewertet.

Die Vereinbarung der Indexmiete muss im Mietvertrag ausdrücklich und schriftlich erfolgen und verlangt eine transparente Formulierung, die klar erkennbar macht, dass die Kaltmiete der Entwicklung des VPI unterliegt. Die Indexmiete wird berechnet, indem der aktuelle Verbraucherpreisindex mit dem Indexwert zum Zeitpunkt der letzten Mieteranpassung verglichen wird. Die Formel lautet: Neuer VPI/alter VPI x 100 – 100.

Bei der Indexmiete ist die Rede von „Mietanpassung“. Das bedeutet – zumindest in der Theorie –, dass das auch zu Mietsenkungen bei sinkendem Index führen kann. Diese Möglichkeit darf vertraglich nicht zulasten des Mieters ausgeschlossen werden. Eine einseitige Klausel zugunsten des Vermieters wäre unwirksam.

Im Gegensatz zur Wohnraummiete, die durch die strikten Regelungen des § 557b BGB zur Indexmiete geprägt ist, gelten diese Vorschriften nicht für Gewerberaummietverhältnisse. Hierfür sind besondere Bedingungen maßgeblich, u. a. die Bindung an das Preisklauselgesetz („PrKG“), das besondere Voraussetzungen für die Wertsicherung festlegt. 

Bei der vertraglichen Ausgestaltung von Wertsicherungsklauseln im Gewerbemietrecht wird grundsätzlich zwischen sogenannten echten und unechten Klauseln unterschieden:

Echte Wertsicherungsklauseln bewirken eine unmittelbare und automatische Anpassung der Miete, die sich direkt an der Veränderung eines festgelegten Preisindexes (z. B. VPI) orientiert. 

Beispiel: „Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex (VPI) um 5 Prozent, verändert sich automatisch die Miete entsprechend um 5 Prozent.“

Unechte Wertsicherungsklauseln hingegen führen nicht automatisch zur Mietanpassung. Stattdessen wird bei einer Änderung des Indexes zunächst eine Neubewertung und Neuverhandlung der Vertragsparteien hinsichtlich der Miete erforderlich.

Beispiel: „Ändert sich der Verbraucherpreisindex um mehr als 5 Prozent, kann jede Vertragspartei eine Anpassung der Miete verlangen.“

Echte Gleitklauseln sind grundsätzlich nur nach den Bestimmungen des PrKGs zulässig, und zwar dann, wenn:

a) die Mietänderung durch die Änderung eines vom Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindex bestimmt wird

und

b) der Vermieter für die Dauer von mindestens 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mietvertrag wurde für mindestens 10 Jahre (oder 5 Jahre Festlaufzeit zzgl. Optionsverlängerung um 5 Jahre) abgeschlossen wurde

und

c) weder Vermieter noch Mieter durch die Indexklausel unangemessen benachteiligt werden.

Unechte Gleitklauseln hingegen sind generell zulässig und wirksam. 

Zur Sicherstellung von rechtlich wirksamen Indexklauseln verlangt das Gesetz, dass die Klausel im Mietvertrag klar und nachvollziehbar formuliert sein muss. Transparenz ist hierbei von entscheidender Bedeutung, damit beide Vertragsparteien die Mechanik der Mietanpassung anhand des Verbraucherpreisindexes verstehen können. Der BGH (Urteil vom 26.5.2021 – VIII ZR 42/20) bestätigte: Eine Indexmietvereinbarung bleibt wirksam, auch ohne ausdrückliche Angabe des Basisjahres oder Differenzierung zwischen Netto- und Bruttomiete. Entscheidend ist die erkennbare Bindung an den VPI.

​Sollte sich eine Wertsicherungsklausel als unwirksam erweisen, bleibt der zugrundeliegende Mietvertrag grundsätzlich weiterhin bestehen.

Verstößt eine vereinbarte Indexklausel gegen die Vorgaben des PrKGs, dann gilt sie als unzulässig. Dennoch führt dies nicht automatisch zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel. Nach § 8 PrKG tritt die Unwirksamkeit einer solchen Klausel erst mit dem Zeitpunkt ein, an dem ein rechtskräftiges Gerichtsurteil ihre Unzulässigkeit feststellt.

Praktisch bedeutet dies, dass sowohl Vermieter als auch Mieter die Indexklausel weiterhin anwenden dürfen, solange kein endgültiges Urteil vorliegt, das sie für unwirksam erklärt.

Dennoch ist es für die Praxis von großer Bedeutung, Indexklauseln mit größter Sorgfalt zu formulieren, um spätere Streitigkeiten und rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.

Die Bundesregierung plant noch im Jahr 2025 Maßnahmen zur stärkeren Regulierung der Indexmiete, um die automatische Mietsteigerung an die Inflation zu begrenzen. Ein Gesetzesentwurf sieht vor, jährliche Kappungsgrenzen einzuführen, die Antworten auf die politischen und gesellschaftlichen Forderungen nach einer Begrenzung der Mietsteigerungen sind. Diskutierte Grenzwerte liegen derzeit zwischen 3 und 5 Prozent pro Jahr. Diese vorgesehenen Regelungen zielen darauf ab, Mieter besser zu schützen, ohne den Vermietern die Möglichkeit zu nehmen, ihre Einnahmen inflationsbedingt anzupassen. Diese Änderungen werden vermutlich nur für Wohnraummiete gelten, da im Gewerberaummietrecht weiterhin Vertragsfreiheit herrscht. Die politische Debatte ist jedoch noch im Fluss.

​Die Indexmiete ist ein bewährtes Instrument zur dynamischen Anpassung von Mietverhältnissen an die Inflation. Angesichts der im Jahr 2025 geplanten regulatorischen Änderungen sollten sowohl Vermieter als auch Mieter die gesetzlichen Entwicklungen genau beobachten. Für eine rechtssichere Umsetzung empfiehlt es sich, die Indexmietvereinbarung präzise und verständlich im Mietvertrag zu regeln und die jährlichen Anpassungen nachvollziehbar zu dokumentieren. Gerne können wir Sie bei der Gestaltung Ihrer Verträge sowie bei der Umsetzung von wirksamen Indexklauseln unterstützen.​