Vermietungsabsicht bei einem Ferienhaus auf Mallorca

​In seinem jüngst veröffentlichten Urteil vom 29. Juni 2015 (Az. 7-K-2102/13) hat sich das Finanzgericht München mit der Überprüfung einer Vermietungsabsicht bei einem auf Mallorca liegenden Ferienhaus befasst.

Die in Deutschland ansässige Klägerin hat im Jahr 2003 ein unbebautes Grundstück auf Mallorca erworben und dieses durch einen Generalunternehmer mit einem Einfamilienhaus (EFH) bebauen lassen. Eine Fertigstellung sei für das Jahr 2004 vereinbart worden, tatsächlich allerdings erst in 2006 erfolgt. Anschließend sei eine langfristige Vermietung an bis zu acht erwachsenen Personen vorgesehen.

Aufgrund der geänderten Rechtsprechung zu Mietverlusten im EU-Ausland begehrte die Klägerin im Rahmen der Überschussermittlung für die Jahre 2004 und 2006 bis 2010 die Berücksichtigung von Schuldzinsen und AfA als Werbungskosten in einem erheblichen Umfang.

Mieteinnahmen wurden erstmals im Jahr 2007 erklärt. Sowohl in 2007 als auch in den folgenden Jahren konnten nur geringe Mieteinnahmen erzielt werden. Eine Vermietung des Objektes sei laut Aussage der Klägerin erst im Jahr 2007 mit dem Anschluss an das Stromnetz möglich gewesen.

Das zuständige Finanzamt erkannte die geltend gemachten Verluste zunächst an und erließ hinsichtlich der Überschusserzielungsabsicht vorläufige Einkommensteuerbescheide. Im Veranlagungsjahr 2010 kam das Finanzamt schließlich zu der Erkenntnis, dass sämtliche geltend gemachten Verluste aufgrund der fehlenden Überschusserzielungsabsicht nicht anzuerkennen seien. Entsprechend erließ es für die Streitjahre Änderungsbescheide ohne Berücksichtigung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung.

Das gegen die Änderungsbescheide gerichtete Einspruchsverfahren blieb ohne Erfolg, da die Einsprüche als unbegründet zurückgewiesen wurden.

Hiergegen richtete sich die Klage beim Finanzgericht München. Die Klägerin begehrte weiterhin den Abzug der erheblichen Werbungskosten. Die Versagung des Werbungskostenabzugs sei zu Unrecht erfolgt. Der beauftragte, inzwischen insolvente, Generalunternehmer habe das Haus mit größeren Baumängeln hinterlassen. Insbesondere hätten weder die sanitären Anlagen noch der Stromanschluss funktioniert. Der Stromanschluss erfolgte in 2007, so dass das EFH erst seit diesem Zeitpunkt zur Vermietung hätte angeboten werden können. Weitere Schäden, wie regelmäßige Stromausfälle, hätten erst in den Jahren 2009/2010 durch einen fremden Elektriker behoben werden können. Schäden durch Schimmelbildung seien erst Ende des Jahres 2011 durch Fremdfirmen beseitigt worden.

Ein im Jahr 2008 eingeschalteter Makler habe trotz vereinbarter Besichtigungstermine keine Vermietungen vermitteln können. Nach dem Standortwechsel des Maklers sei trotz größter Bemühungen kein renommierter Makler zu finden gewesen. Mietinserate in verschiedensprachigen Zeitungen seien ebenfalls ohne Erfolg geblieben. Einige wenige Mietinteressenten hätten aufgrund der vorhandenen Baumängel das Interesse verloren.

Aufgrund des Leerstandes des EFH habe die Klägerin das Objekt ihren Mandanten unter Wert zur Nutzung überlassen. Ein schriftlicher Mietvertrag sei nicht geschlossen worden. Die Vergütung sei nach dem Kostentragungsprinzip festgesetzt worden.

Erst mit dem Engagement eines neuen Maklers in 2013 habe sie eine angemessene Vermietung des EFH erreichen können.

Nach Auffassung des Finanzgerichtes hat das Finanzamt die Überschusserzielungsabsicht zu Recht versagt und den begehrten Werbungskostenabzug abgelehnt. Insbesondere nach Anschluss an das Stromnetz hätte die Klägerin nicht die erforderlichen und gebotenen Maßnahmen eingeleitet, um eine schnellstmögliche Vermietung zu erreichen. Stattdessen hätte die Klägerin Mietausfälle in beträchtlicher Höhe in Kauf genommen. Auch die erstmalige vergebliche Einschaltung eines Maklers in 2008 und daran anschließend erst wieder in 2013 sprechen laut Auffassung des Senats nicht für eine Vermietungsabsicht.

Beweismittel, wie die Inserate in fremdsprachigen Zeitungen, konnte die Klägerin trotz gerichtlicher Anordnung nicht vorlegen. Die von der Klägerin angesprochenen größeren Baumängel wurden weder durch die verantwortliche Architektin noch durch das Landgericht Palma in dem Prozess gegen den insolventen Generalunternehmer bestätigt. Laut gerichtlicher Gutachten handele es sich lediglich um behebbare punktuelle Schönheitsfehler, welche den Gebrauch des Ferienhauses nicht verhindert haben.

Mit diesem Urteil unterstreicht das Finanzgericht München die bisherige Rechtsauffassung des Bundesfinanzhofs, wonach ein langer Wohnungsleerstand eines Ferienhauses gegen eine Überschusserzielungsabsicht spricht. Insbesondere bei fehlenden Vermietungshindernissen und wie im vorliegenden Fall bei mangelnden Maßnahmen zur Vermietung einer Immobilie kann es zu einer Verneinung der Überschusserzielungsabsicht und damit zum Ausschluss der Verluste aus Vermietung und Verpachtung kommen.