Digitale Belegeinsicht gilt nicht für Gewerberaummiete

Die digitale Belegeinsicht in Betriebskosten gilt nur für Wohnraummiete. Auf Gewerberaummiete ist die Neuregelung nicht anwendbar.

Ein gewerblicher Mieter verlangte Einsicht in die Originalbelege einer Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter stellte nur die digitalen Kopien bereit und klagte auf Zahlung einer Nachforderung. Der Mieter berief sich auf sein Zurückbehaltungsrecht, da ihm die Originalbelege nicht vorgelegt wurden. Der Vermieter verwies auf die im Januar 2025 neu eingeführte Regelung des § 556 Abs. 4 S. 2 BGB. Diese räumt dem Vermieter von Wohnraum die Möglichkeit ein, Belege einer Betriebskostenabrechnung dem Mieter auch digital zur Verfügung zu stellen.

Das Oberlandesgericht Schleswig entschied, dass dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, weil der Vermieter nur digitale Kopien und nicht die Originalbelege der Betriebskostenabrechnung bereitstellte. Zwar wurde im Januar 2025 im Rahmen des Vierten Bürokratieentlastungsgesetz die Regelung des § 556 Abs. 4 S. 2 BGB eingeführt, die es Vermietern ermöglicht, die Belege einer Betriebskostenabrechnung auch elektronisch zur Verfügung zu stellen. Die Regelung gilt nach der gesetzlichen Systematik jedoch nur für Wohnraummiete. Zur digitalen Belegeinsicht in Bezug auf den Gewerberaum schweigt das Gesetz. Das Oberlandesgericht Schleswig lehnte in seiner Entscheidung eine analoge Anwendung der Vorschrift ab. Es liege kein gesetzgeberisches Versehen vor, sondern eine bewusste Beschränkung auf Wohnraum. Die Vertragsparteien von Gewerberaummiete hätten aber jederzeit die Möglichkeit, eigene Regelungen zu treffen. Sie können vertraglich selbst die Art der Belegeinsicht regeln oder auch gänzlich auf die Belegeinsicht verzichten.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter Belege in der Form weiterleiten, in der er sie erhalten hat. Erhält er sie physisch, muss er sie auch in dieser Form vorlegen. Das Bereitstellen von digitalen Kopien ist nur zulässig, wenn sie auch ihm digital zugegangen sind.

Das Urteil bestätigt, dass die neu eingeführte Regelung zur Möglichkeit des digitalen Bereitstellens von Belegen nur für Wohnraum und gerade nicht für Gewerberaum gilt. Dies hindert die Parteien von Gewerberaummiete jedoch nicht daran, vertraglich die digitale Belegeinsicht zu vereinbaren. Die Entscheidung des Gerichts stärkt die Position von Gewerbemietern, die –​ sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde – auf Einsicht in die Originalbelege in Papierform bestehen können. Stellt der Gewerbevermieter nur digitale Kopien zur Verfügung, ergibt sich daraus ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen. W​ollen Gewerbevermieter dies verhindern, sollten sie entsprechende Regelungen im Mietvertrag aufnehmen.