Haftung des Vermieters bei Sturz auf vereistem Gemeinschaftsweg

Ein vermietender Wohnungseigentümer haftet für Schäden seines Mieters auf Gemeinschaftsflächen, wenn der Winterdienst unter Verletzung der Räum- und Streupflicht erfolgt.

Die Klägerin war Mieterin einer Eigentumswohnung. Beim Verlassen des Hauses stürzte sie auf einem vereisten Weg, der sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befand. Sie erlitt schwere Verletzungen und verlangte Schmerzensgeld. Die Beklagte, vermietende Wohnungseigentümerin, berief sich darauf, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Winterdienst mit der Räum- und Streupflicht beauftragt habe und sie deshalb nicht hafte.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass der Vermieter aus dem Mietvertrag verpflichtet ist, dem Mieter den sicheren Zugang zur Wohnung zu gewährleisten. Diese Pflicht umfasst auch die Verkehrssicherung auf gemeinschaftlichen Wegen, selbst wenn der Vermieter nur Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Die Sicherungspflicht kann zwar an Dritte delegiert werden, entbindet den Vermieter aber nicht von seiner Verantwortung. Beauftragt er ein Unternehmen mit dem Winterdienst, haftet er für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen wie für eigenes. Der Vermieter trägt das Risiko, wenn der beauftragte Dienstleister Pflichten verletzt. Ein Auswahl- oder Kontrollverschulden ist für die Haftung nicht erforderlich.

Auch eine mietvertragliche Klausel, nach der der Mieter die Gehwege zu reinigen habe, ändert daran nichts, solange die Pflicht tatsächlich durch Dritte erfüllt und die Kosten über die Betriebskosten abgerechnet werden. Eine eindeutige Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter lag hier nicht vor. Der Vermieter haftet für Pflichtverletzungen seiner Erfüllungsgehilfen.

Damit bestätigte der Bundesgerichtshof, dass der Mieter einer Eigentumswohnung den gleichen vertraglichen Schutz genießt wie der Mieter einer Wohnung auf einem allein im Eigentum des Vermieters stehenden Grundstücks. Eine Differenzierung nach Eigentumsverhältnissen ist nicht gerechtfertigt, da die Verkehrssicherungspflicht mietvertraglicher Natur ist und unabhängig vom Wohnungseigentum besteht.

Das Urteil verdeutlicht die weitreichende Haftung vermietender Wohnungseigentümer für Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit dem Winterdienst. Vermieter sollten prüfen, inwieweit sich Verkehrssicherungspflichten wirksam auf den Mieter übertragen lassen und entsprechende Regelungen klar im Mietvertrag verankern. Eine sorgfältige Vertragsgestaltung kann helfen, Haftungsrisiken zu begrenzen und Streitigkeiten im Schadensfall zu vermeiden.