Eintragung von Sondernutzungsrechten nun einfacher

OLG München, Beschluss vom 1. Oktober 2025, Az.: 34 Wx 106/25e

Die Zuweisungserklärung wird wirksam, wenn sie dem Grundbuchamt zugeht, solange der in der Teilungserklärung ermächtigte Eigentümer Mitglied der WEG ist.

Die Beteiligten waren Miteigentümer eines Grundstücks mit Sondereigentum an einer Wohnung und einem Kellerraum sowie einem Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksfläche. Die Teilungserklärung von 1997 sah vor, dass die damalige alleinige Eigentümerin aller Wohnungseigentümeranteile – eine GmbH – befugt ist, einzelnen Wohnungseigentumseinheiten ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer Sondernutzungsrechte an Garagen- und Stellplatzflächen zuzuweisen und deren Eintragung zu bewilligen, selbst wenn sie nicht mehr Eigentümerin aller Anteile ist. Auf dieser Grundlage wurde 1999 einer Wohnungseigentumseinheit das alleinige Sondernutzungsrecht an einer Garage und einem Stellplatz zugewiesen. Eine Eintragung im Grundbuch erfolgte jedoch zunächst nicht. Jahre später beantragte eine Notarin die Eintragung, das Grundbuchamt verlangte jedoch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer und der Berechtigten in Abteilung II und III des Grundbuchs, da die ursprüngliche Eigentümerin zwischenzeitlich aus der Gemeinschaft ausgeschieden war.

Das Oberlandesgericht München hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf und entschied, dass die Eintragung des Sondernutzungsrechts auch ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer zulässig ist, wenn die Zuweisungserklärung eines berechtigten Eigentümers formwirksam beim Grundbuchamt eingeht, solange dieser noch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Das Gericht begründete dies insbesondere damit, dass ein Sondernutzungsrecht aus einer positiven Komponente (Befugnis zum Gebrauch) und einer negativen Komponente (Ausschluss der übrigen Eigentümer vom Mitgebrauch) bestehe. Damit die Eintragung keiner Mitwirkung der übrigen Eigentümer oder dinglich Berechtigten bedarf (weder materiell-rechtlich noch verfahrensrechtlich nach § 19 GBO), müsse die negative Komponente bereits zum Zeitpunkt der Zuweisung dinglicher Bestandteil der Wohnungs- und Teileigentumsrechte sein. Die Teilungserklärung müsse dafür nicht vollständig ins Grundbuch eingetragen sein; ausreichend sei vielmehr die Bezugnahme auf die Bewilligung und die Aufteilungspläne, die wiederum Bestandteil der Teilungserklärung sind. In einem solchen Fall existiere die negative Komponente von Anfang an, und die spätere Zuweisung durch den Kaufvertrag konkretisiere lediglich diese bereits dinglich verankerte Ausschlusswirkung von der Mitbenutzung, ohne das Sondereigentum der übrigen Wohnungseigentümer oder Drittberechtigte zu beeinträchtigen.

Vor diesem Hintergrund stellte das Gericht klar, dass die Zuweisung bereits 1999 wirksam war, weil die im Kaufvertrag enthaltene Zuweisungserklärung der damaligen Eigentümerin noch während ihrer Mitgliedschaft beim Grundbuchamt zugegangen war. Dass die Eintragung damals unterblieb, hatte keine Auswirkung auf die Wirksamkeit, da die negative Komponente des Sondernutzungsrechts bereits dinglich in der Teilungserklärung verankert war und die spätere Eintragung nur deklaratorische Bedeutung hatte. Auch das Ausscheiden der Eigentümerin im Jahr 2007 und die erst Jahre später durch eine Notarin beantragte Eintragung ändere daran nichts.

Fazit

Diese Entscheidung markiert eine Wende in der Rechtsprechung: Anders als bislang verlangt das Oberlandesgericht München nun keine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer mehr, wenn die Zuweisungserklärung eines Berechtigten formwirksam beim Grundbuchamt zugeht, während dieser noch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Dies erleichtert die Grundbuchpraxis erheblich und unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältig gestalteten Teilungserklärung.