Vermietung eines Einkaufszentrums unterliegt nicht der Gewerbesteuer

​Die Zuordnung der Einkünfte aus der Vermietung eines Einkaufszentrums war Gegenstand eines aktuellen Verfahrens, welches im Juli 2016 vom Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (Urteil vom 14. Juli 2016, Az. IV R 34/13) und am 16. November 2016 veröffentlicht wurde.  

Geklagt hatte eine Gesellschaft, die nach der Gründungsphase von 1995 bis 1996 als GmbH & Co. KG ein  Fachmarktzentrum mit 40 Geschäften und einer einzelhandelsbezogenen Fläche von 30.000 Quadratmeter erworben und vermietet hatte. Die Geschäfte der Gesellschaft wurden von der X-Verwaltungs GmbH (Komplementärin) und der Kommanditistin B geführt, als weiterer Kommanditist war A der Gesellschaft beigetreten. 

Das Fachmarktzentrum wurde im Oktober 1998 fertiggestellt und sodann vermietet. Für die Bewirtschaftung des Zentrums wurde mit der von B gegründeten C-GmbH ein Bewirtschaftungsvertrag abgeschlossen, der neben kaufmännischen Leistungen, wie dem Abschluss von Mietverträgen, auch technische Leistungen, werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen und die Organisation der Hausverwaltung inklusive Wartung, Instandhaltung, Pflege und Reinigung vorsah. Der Gesellschaftszweck der C-GmbH wurde daher auch explizit für die Verwaltung dieses Fachmarktzentrums (im eigenen Namen und für eigene Rechnung) sowie die Beteiligung an der Werbegemeinschaft und dem Projektmanagement bestimmt. 

Darüber hinaus wurde 1997 von B die M-GmbH gegründet, die mit der C-GmbH im Jahr 1998 einen Geschäftsbesorgungsvertrag schloss, der sich (ebenfalls im eigenen Namen und auf eigene Rechnung) im Wesentlichen auf die Übernahme von Beratungs-, Betreuungs- und Verwaltungsaufgaben einschließlich der Entwicklung und Durchführung von Werbung sowie technischer und kaufmännischer Verwaltung bezog. 

Die Einkünfte der GmbH & Co. KG (Klägerin) wurden der privaten Vermögensverwaltung zugeordnet und dementsprechend als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für die strittigen Jahre 1998 bis 2002 erklärt und durch das zuständige Finanzamt entsprechend veranlagt.  

Erst nach einer im Jahr 2003 durchgeführten Betriebsprüfung wich das Finanzamt von seiner Einschätzung ab und kam im Betriebsprüfungsbericht aus dem Jahr 2008 zu dem Ergebnis, dass die Klägerin Einkünfte aus Gewerbebetrieb erziele. Dies sei aufgrund des zusammenhängenden Vertragswerkes zwischen der KG sowie der C-GmbH und der M-GmbH anzunehmen. Des Weiteren sei das Maß der bei langfristiger Vermietung üblichen Leistungen mit dem vorliegenden Dienstleistungsangebot überschritten. 

In dem nun folgenden Einspruchsverfahren mit anschließender Verhandlung vor dem Finanzgericht wurden unter anderem auch verfahrensrechtliche Fragen geklärt. Die Frage der Einkunftsart konnte nicht abschließend im Sinne der Klägerin geklärt werden, da sowohl Finanzamt als auch Finanzgericht bei der Einschätzung blieben, dass es sich um gewerbliche Einkünfte handle. Die Klägerin ging folglich in Revision, so dass der BFH über die Einkunftsart zu entscheiden hatte. 

In seinem abschließenden Urteil kam der BFH nun zu Gunsten der Klägerin zu dem Ergebnis, dass die Gesellschaft den Bereich der privaten Vermögensverwaltung nicht verlassen habe und somit kein Gewerbebetrieb vorliegen könne.  

In seiner Begründung führte das Gericht aus, dass bei einem Einkaufszentrum neben der reinen Vermietungsleistung auch weitere begleitende Dienstleistungen durch den Vermieter oder von ihm beauftragte Dritte erbracht werden können, ohne das ein Gewerbebetrieb entstünde, wenn diese Dienstleistungen die notwendige Infrastruktur (zum Beispiel Reinigung, Bewachung, Bereitstellung von Sanitär- und Sozialräumen) beträfen.  

Die für Werbemaßnahmen getroffenen Vereinbarungen seien in diesem Fall zwar als Sonderleistung neben der Vermietung zu sehen. Dies sei allerdings unschädlich, da das gesamte Einkaufszentrum in einer Werbegemeinschaft und somit (auch) im Interesse des Vermieters beworben wurde. Somit gäbe „die Vermietungsleistung dem gesamten Leistungsaustausch das Gepräge”. 

Damit folgte der BFH bestehender ständiger Rechtsprechung, wonach für die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Betätigung das Gesamtbild der Verhältnisse und die Verkehrsanschauung zu berücksichtigen sind. Dabei sind ausdrücklich keine einheitlichen Maßstäbe zugrunde zu legen, sondern die jeweiligen artspezifischen Besonderheiten zu beachten. Dass das Finanzgericht im vorliegenden Fall lediglich auf die „bei einer langfristigen Vermietung üblichen Leistungen” abgestellt habe und die beim Einkaufszentrum vorhandene unternehmerische Organisation für die Erfüllung der Nebenleistungen als Überschreiten der privaten Vermögensverwaltung gesehen habe, sei daher nicht korrekt.  

Vielmehr sei insbesondere bei einem Einkaufszentrum neben der reinen Vermietung ein einheitlicher Rahmen für den Betrieb des gesamten Zentrums zu schaffen, der eine spezifische Einkaufsituation für den Kunden schaffe (wie zum Beispiel einheitliche Werbung, angepasste Ladenöffnungszeiten, Durchführung von unterhaltenden und informierenden Programmen, Mischung des Angebots von Dienstleistungen und Handel sowie ein erweitertes Maß an Infrastruktur für Parkplätze und Zugangssicherung sowie Bereitstellung von Sanitäreinrichtungen). Dieser Rahmen sei daher als untrennbarer Bestandteil der Hauptleistung zu sehen und keine Zusatzleistung des Vermieters.