Grunderwerbsteuer-Update: Aktuelle BFH-Urteile zur Verlängerung von Erbbaurechten

veröffentlicht am 16. Dezember 2024 | Lesedauer ca. 2 Minuten

Mit zwei Urteilen jeweils vom 10.07.2024 (Az.: II R 3/22 und Az.: II R 36/23) hat der BFH jüngst die Verlängerung von Erbbaurechten grunderwerbsteuerlich eingeordnet:

Im Urteilsfall Az.: II R 3/22 war ein bis 2070 bestelltes Erbbaurecht um weitere 44 Jahre bis 2114 verlängert worden. Anstelle des bisherigen Erbbauzinses sowie einer separaten Umsatzabgabe wurde ein neuer einheitlicher Erbbauzins vereinbart. Darüber hinaus sollte für die Löschung einer Grundschuld der Grundstückseigentümerin sowie für die Erleichterung der Finanzierung durch Änderung der Belastungsgrenze ein einmaliges Entgelt an die Grundstückseigentümerin bezahlt werden.

Der BFH bestätigte in seiner Revisionsentscheidung die Beurteilung des Finanzgerichts, dass die Vereinbarung über die Verlängerung eines Erbbaurechtes ein steuerbares Verpflichtungsgeschäft im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist – ebenso wie die Vereinbarung über die erstmalige Bestellung eines Erbbaurechts. Durch die Verlängerung des Erbbaurechtes werde die eigentumsähnliche Form der Herrschaft an der Grundstücksfläche für einen weiteren Zeitraum übertragen und damit für diesen Zeitraum (erstmals) begründet.

Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist nach BFH in derartigen Fällen nach dem Kapitalwert der für den Verlängerungszeitraum zu zahlenden Erbbauzinsen zu bestimmen. Dieser wird berechnet, indem der neu vereinbarte Erbbauzins mit dem für den Verlängerungszeitraum (hier: von 44 Jahren) anwendbaren Vervielfältiger nach Anlage 9a zum BewG multipliziert wird. Eine vom Steuerpflichtigen begehrte Abzinsung des Kapitalwertbetrags für die erst 2070 beginnende Verlängerung des Erbbaurechtes auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Verlängerungsvereinbarung (hier: im Jahr 2018) hat der BFH dabei abgelehnt. Eine Abzinsung käme nur in solchen Fällen Betracht, in denen der Grundstücksverkäufer seine Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks bereits erfüllt hat und trotzdem vereinbarungsgemäß die Kaufpreiszahlung zinslos hinausgeschoben wird. Im verfahrensgegenständlichen Fall der Verlängerung des Erbbaurechtes dagegen würden sowohl Verlängerung als auch Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum erst zukünftig greifen. Der Grundstückseigentümer sei nicht vorleistungspflichtig; insofern stelle das erst zukünftige Einsetzen der Pflicht, den Erbbauzins zu entrichten, auch keinen Zahlungsaufschub dar.

Ob die Einmalzahlung für die Löschung der Grundschuld und die Erleichterung der Finanzierung die Bemessungsgrundlage erhöht, musste der BFH explizit offenlassen. Das Finanzgericht der ersten Instanz hat dies verneint, weshalb der BFH aufgrund des Verböserungsverbots gehindert war, zu Lasten des Steuerpflichtigen und Revisionsführers zu prüfen. Zwischen den Zeilen lässt sich allerdings entnehmen, dass bei Vereinbarung derartiger Zahlungen Vorsicht geraten ist.

Bei der Entscheidung Az.: II R 36/23 des BFH handelt es sich weitgehend um eine Parallelentscheidung zu einem ähnlich gelagerten Sachverhalt.