Nur anteiliger Schuldzinsenabzug bei unentgeltlicher Übertragung eines Miteigentumsanteils an einer vermieteten Immobilie

Die aktuell veröffentlichte Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 03.12.2024 (Az. IX R 2/24) beruht auf einen in der Praxis häufig steuerlich zu beurteilenden Sachverhalt: Ein Alleineigentümer einer sich im Privatvermögen befindlichen, fremdvermieteten Immobilie, die er mittels eines aufgenommenen Darlehens angeschafft hat, überträgt einen Miteigentumsanteil an diesem Objekt unentgeltlich im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ein Familienmitglied. Die Darlehensverbindlichkeit wird hingegen nicht anteilig mitübertragen, sondern wird vollständig zurückbehalten. Es stellt die Frage, ob der bisherige Alleineigentümer der Immobilie anfallende Schuldzinsen weiterhin in voller Höhe als (Sonder)Werbungskosten steuermindernd ansetzen kann.

Im Streitfall übertrag der Vater als Alleineigentümer eines vermieteten Grundstücks im Jahr 2019 einen ideellen 2/5-Miteigentumsanteil am Objekt im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich auf seinen Sohn. Die Immobilie war zuvor vom Vater fremdfinanziert worden. Die zugehörige Darlehensverbindlichkeit verblieb vollständig beim Übertragenden. Ein Schuldbeitritt oder eine Schuldübernahme in Bezug auf die Darlehensverbindlichkeit des Sohnes erfolgte nicht.

Die nun bestehende Grundstücksgemeinschaft (Vermietungs-GbR), bestehend aus Vater und Sohn, erklärte für das Streitjahr 2020 Schuldzinsen in Höhe von rund 59.900 Euro als Sonderwerbungskosten des Vaters. Das zuständige Finanzamt erkannte jedoch lediglich rund 35.900 Euro (=3/5, entsprechend dem beim Vater verbliebenen Eigentumsanteil an der Immobilie) an.

Gegen diese steuerliche Behandlung der Schuldzinsen durch das Finanzamt wurde ohne Erfolg Klage eingereicht (Finanzgericht Niedersachsen vom 03.12.2024, Az. 3 K 162/23). Ebenso hat der BFH die Revision der Klägerin (Grundstücksgemeinschaft) als unbegründet zurückgewiesen.

Der BFH hat im Streitfall bestätigt, dass der bisherige Alleineigentümer der fremdvermieteten Immobilie Schuldzinsen in dem Umfang nicht steuermindernd abziehen kann, der auf den unentgeltlich übertragenen Miteigentumsanteil entfällt. Ursächlich ist der Umstand, dass der Vater nicht zugleich auch anteilig die bestehende Darlehensverbindlichkeit auf den Sohn übertragen hat.

Diese steuerliche Beurteilung beruht auf der Regelung in § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG. Danach sind Schuldzinsen nur als Werbungskosten abziehbar, soweit die Aufwendungen (objektiv) mit einer bestimmten Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen und sie (subjektiv) zur Förderung der Erzielung von Einkünften getätigt werden. Maßgeblich ist, ob das auslösende Moment für das Entstehen der Aufwendungen (hier: Schuldzinsen) ein einkommensteuerlich relevanter Einkünftetatbestand (z.B. Vermietung und Verpachtung) ist oder auf privater Veranlassung beruht.

Aufgrund dieser gesetzlichen Grundlage bestätigt der BFH die Auffassung des Finanzgerichts, dass durch die unentgeltliche Übertragung des Miteigentumsanteils insoweit der (objektive) wirtschaftliche Zusammenhang des zur Finanzierung der Anschaffung der Immobilie aufgenommenen Darlehens mit der bisherigen Vermietungstätigkeit gelöst wurde. Das Darlehen diente ab dem Zeitpunkt der unentgeltlichen Übertragung des Miteigentumsanteils anteilig (nämlich in Höhe der Unentgeltlichkeitsquote, also 2/5) nicht mehr der Erzielung von Vermietungseinkünften, sondern der Finanzierung der privat veranlassten Schenkung. Daher versagte der BFH den anteiligen Schuldzinsenabzug in Höhe der unentgeltlichen Übertragung des Miteigentumsanteils beim Vater.

Im Ergebnis ist für die Praxis festzuhalten und bei zukünftigen Gestaltungen zu beachten, dass im Fall der unentgeltlichen Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem fremdvermieteten Grundstück ohne gleichzeitige Mitübertragung der mit dem Objekt im Zusammenhang stehenden Darlehen der bisherige Alleineigentümer anfallende Schuldzinsen fortan nur noch anteilig (in Höhe des verbleibenden Miteigentumsanteils) steuerlich abziehen kann.

Sofern der vollständige Schuldzinsenabzug auch nach erfolgter Schenkung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück erhalten bleiben soll, sind grundsätzlich weitere Gestaltungsüberlegungen notwendig. Beispielsweise könnte der Miteigentumsanteil unentgeltlich, aber unter Vorbehaltsnießbrauch auf den Begünstigten übertragen werden. Alternativ könnte der Begünstige neben dem unentgeltlich übertragenen Miteigentumsanteil auch anteilig das Privatdarlehen des Schenkers übernehmen. In diesem Fall ist jedoch zu beachten, dass ein sog. " teilentgeltlicher " Erwerb vorliegt, der grundsätzlich in Höhe der Entgeltlichkeit beim Schenker Steuerfolgen im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts i.S.d. § 23 EStG auslösen kann.​