Keine erweiterte Gewerbesteuerkürzung einer Kapitalgesellschaft trotzen bloc- Veräußerung von fünf Objekten

veröffentlicht am 29. September 2025 | Lesedauer ca. 3 Minuten

Grundstücksunternehmen, sofern sie ihren Grundbesitz entgeltlich vermieten und zudem der Gewerbsteuer unterliegen, haben gemäß § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG die Möglichkeit, eine vollständige Befreiung ihrer Vermietungseinkünfte von der Gewerbsteuer zu erzielen. Voraussetzung dieser sog. "erweiterten Grundbesitzkürzung" ist die ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes. Die bloße Vermögensverwaltung des Grundstücksunternehmens darf die Grenze zur Gewerblichkeit nicht überschreiten. Daher ist vor allem ein gewerblicher Grundstückshandel für Gewerbesteuerzwecke kürzungsschädlich. Nach der typisierenden Drei-Objekt-Grenze kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der Regel fünf Jahre - zwischen der Anschaffung bzw. Errichtung und dem Verkauf mindestens vier Objekte veräußert werden. Diese Fälle lassen üblicherweise den Schluss zu, dass es dem Steuerpflichtigen bereits bei Ankauf bzw. Errichtung der Objekte nicht auf die Vermögensverwaltung, sondern auf die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 03.06.2025 (Az. III R 12/22) befasst sich mit der vorstehend skizzierten Thematik der Schädlichkeit eines gewerblichen Grundstückshandels für Zwecke der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Dieses Urteil ist für die Praxis von besonderer Bedeutung, als bisher höchstrichterlich noch ungeklärt ist, ob bzw. inwieweit bei einer nur kraft Rechtsform gewerblich tätigen Kapitalgesellschaft für die gewerbesteuerliche Versagung der erweiterten Grundbesitzkürzung lediglich auf eine Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze (für Zwecke des Vorliegens eines schädlichen gewerblichen Grundstückshandels) abzustellen ist, oder ob zusätzlich auch das Kriterium der Nachhaltigkeit i.S.d. § 15 Abs. 2 EStG (wie bei originär gewerblichen Personengesellschaften) analog erfüllt sein muss.

Im Streitfall erwarb die Klägerin, eine GmbH innerhalb eines Immobilienkonzerns, im Jahr 2016 fünf vermietete Mehrfamilienhäuser (Objekte). Drei Jahre nach dem Erwerb, im Jahr 2018, veräußerte sie alle Objekte mit einheitlichem Vertrag (en bloc) an eine andere Konzerngesellschaft. Das Finanzamt sah hierin einen gewerblichen Grundstückshandel und versagte die erweiterte Grundbesitzkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Demgegenüber argumentierte die Klägerin, dass es durch die einmalige en bloc-Veräußerung der Objekte an nur einen Erwerber an der für eine gewerbliche Tätigkeit erforderlichen Nachhaltigkeit i.S.d. § 15 Abs. 2 EStG fehlte.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Urteil vom 18.01.2022, Az. 8 K 8008/21) bestätigte die Beurteilung durch das Finanzamt. Auch der BFH versagte die erweiterte Grundbesitzkürzung bei der Klägerin für Gewerbesteuerzwecke. Es kommt für die Anwendung des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG ausschließlich auf die Abgrenzung einer vermögensverwaltenden Tätigkeit zum Gewerbebetrieb an. Insoweit ist vorliegend die Drei-Objekt-Grenze im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels das maßgebliche Indiz. Veräußert ein Steuerpflichtiger – wie im Streitfall - innerhalb von fünf Jahren mindestens vier Objekte, wird durch das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze ein kürzungsschädlicher gewerblicher Grundstückshandel indiziert, sofern der Steuerpflichtige keine objektiven Gründe zur Widerlegung vorbringen kann. Diese Indizwirkung gilt auch für Kapitalgesellschaften.

Demgegenüber spielt bei einer kraft Rechtsform gewerblich tätigen Kapitalgesellschaft das bei einem Personenunternehmen notwendige und zusätzlich erforderliche Merkmal der nachhaltigen Betätigung i.S.d. § 15 Abs. 2 EStG für die Gewährung einer erweiterten gewerbesteuerlichen Grundbesitzkürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG keine Rolle. Dies begründet der Senat insbesondere damit, dass § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nicht auf die Norm des § 15 Abs. 2 EStG verweist. Zudem bezweckt die Vorschrift des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nur eine gewerbesteuerliche Gleichstellung von Kapital- und Personengesellschaften, nicht jedoch eine uneingeschränkte Gleichstellung. Aus diesen Gründen änderte auch die im Streitfall erfolgte en bloc-Veräußerung der Objekte an nur einen Erwerber nichts an der Versagung der erweiterten Grundbesitzkürzung.

Die BFH-Entscheidung vom 03.06.2025 hat für nur kraft Gesetzes gewerblich tätige Kapitalgesellschaften im Hinblick auf die Gewährung der erweiterten Grundbesitzkürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erhebliche praktische Bedeutung. Es beantwortet erstmals die bisher höchstrichterlich ungeklärte Frage, ob beim Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze (für Zwecke des Vorliegens eines schädlichen gewerblichen Grundstückshandels) zusätzlich auch auf das Merkmal einer nachhaltigen Tätigkeit abzustellen ist. Insofern bietet das Urteil Rechtssicherheit für den Steuerpflichtigen.

In der Sache kommt der BFH leider zu dem Ergebnis, dass bereits das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze zu einer Versagung der erweiterten Grundbesitzkürzung führen kann, da das Kriterium der Nachhaltigkeit bei Kapitalgesellschaften kraft Rechtsform nicht notwendig ist. Solche Kapitalgesellschaften können sich somit nicht länger auf en bloc-Veräußerungen von umfangreichem Grundbesitz berufen. In diesen Fällen drohen erhebliche Mehrbelastungen durch die Gewerbesteuer. Vor allem Immobiliengesellschaften in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft sowie deren Berater sollten das aktuelle BFH-Urteil bei geplanten Immobilienveräußerungen beachten.

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