Early Tax Birds 39/2025: OLG Nürnberg und der legendäre Zahlendreher – ein steuerlicher Evergreen

In unserem Urteil der Woche vom 21. Mai 2025 hatte der III. Senat des BFH (III R 45/22) über die einkommensteuerliche Anerkennung von Verlusten aus der langfristig geplanten gewerblichen Vermietung einer Burganlage zu entscheiden. Streitpunkt war, ob die über Jahre entstandenen Verluste aus der geplanten gewerblichen Tätigkeit als berücksichtigungsfähige Verluste aus Gewerbebetrieb anzusehen oder wegen fehlender Gewinnerzielungsabsicht als steuerlich nicht zu berücksichtigende Liebhaberei einzustufen sind. Die Kläger, Ehegatten mit vier Kindern, hatten nach der Wiedervereinigung das Familienanwesen, insbesondere eine denkmalgeschützte Burg, zurückerworben. Nach umfassender Sanierung sollte eine gewerbliche Nutzung durch Vermietung, Veranstaltungen sowie kulturelle Nutzung erfolgen. Ein mehrstufiges Sanierungskonzept sah die Modernisierung über zehn Jahre vor. Jedoch führten Verzögerungen und Probleme zu jahrelangem Stillstand. Parallel wurden weitere Teile des Guts, wie Pferdestall und Kornspeicher, saniert und teils genutzt. Im streitigen Zeitraum 2008 bis 2016 erzielten die Kläger Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft sowie Einkünften aus Gewerbebetrieb. Die Verluste der geplanten Burgvermietung wurden zunächst steuerlich angesetzt, später aber vom Finanzamt unter Hinweis auf fehlende betriebswirtschaftliche Analyse und die unklare Gewinnerzielungsabsicht aberkannt.

Die Kläger machten dagegen geltend, dass ihr Vorgehen von Anfang an auf eine Gewinnerzielungsabsicht gerichtet gewesen sei. Zwar sind in den Streitjahren 2008 bis 2016 ausschließlich Verluste entstanden, dies sei jedoch den besonderen Umständen geschuldet: Die Sanierung und der Umbau des umfangreichen Anwesens seien von vornherein als langfristiges Projekt geplant gewesen, das über viele Jahre hinweg hohe Investitionen erforderte, bevor überhaupt Einnahmen hätten erzielt werden können. In einer vorgelegten Prognose ergebe sich zudem – unter Berücksichtigung der langfristigen Perspektive – ein positiver Gesamterfolg. Hierbei betonten die Kläger, dass das große sanierte Anwesen erhebliche stille Reserven aufweisen würde, die bei einer späteren Veräußerung realisiert werden könnten. Diese stillen Reserven sind daher nicht spekulativ, sondern ein realer Bestandteil der wirtschaftlichen Gesamtsituation, sodass bei richtiger Betrachtung ein positiver Totalgewinn erreichbar werden könnte.

Die Versagung der Gewinnerzielungsabsicht begründete das Finanzamt damit, dass die Kläger in den gesamten Streitjahren keine nennenswerten Einnahmen erzielten, sondern ausschließlich Verluste auswiesen. Das Finanzamt sah keinen wirtschaftlich nachvollziehbaren Plan, der geeignet gewesen wäre, in absehbarer Zeit zu positiven Ergebnissen zu führen. Die hohen Aufwendungen stünden in keinem angemessenen Verhältnis zu den bisher erzielten und künftig zu erwartenden Einnahmen. Vielmehr ging das Finanzamt davon aus, dass die Nutzung des Anwesens in erster Linie durch private Motive getragen war, etwa den Erhalt und die Nutzung eines historischen Gebäudes aus persönlichem Interesse. Eine objektive Aussicht auf einen Gesamtüberschuss sei dagegen nicht erkennbar, sodass es sich um sogenannte Liebhaberei handele. Dementsprechend erkannte das Finanzamt die Verluste steuerlich nicht an. Das FG Mecklenburg-Vorpommern bestätigte zunächst im Wesentlichen die Sichtweise des Finanzamtes und wies die Klage ab. 

Der BFH hob die Entscheidung dagegen auf und verwies die Sache  zur weiteren Sachaufklärung an das FG zurück. Entscheidend ist dabei nach Auffassung des BFH, dass in der Totalgewinnprognose sowohl laufende Gewinne und Verluste als auch mögliche Veräußerungsgewinne berücksichtigt werden, unabhängig davon, ob stille Reserven bereits zu Beginn dokumentiert wurden. Auch längere Verlustphasen oder eine schleppende Umsetzung schließen eine Gewinnerzielungsabsicht nicht aus, solange ein ernsthafter wirtschaftlicher Betätigungswille erkennbar ist. Voraussetzung bleibt aber, dass der Betrieb objektiv geeignet ist, auf Dauer einen Totalgewinn zu erzielen. Das FG soll nun unter diesem Maßstab prüfen, ob diese Voraussetzungen bei der Burg vorliegen. Zudem betont der BFH, dass die wirtschaftlich unterschiedlichen Betätigungen getrennt auf eine Gewinnerzielungsabsicht hin zu prüfen seien. Offengelassen wurde dagegen, ob der Betrieb charakterlich als Liebhaberei einzustufen ist. Auch dies soll im Verfahren des FG umfassend geprüft werden.

Das Urteil präzisiert die Maßstäbe für die steuerliche Anerkennung gewerblicher Verluste bei langen Anlauf- und Konzeptionsphasen und unterstreicht die Einbeziehung stiller Reserven. Ein ausgearbeitetes Betriebskonzept zu Beginn ist nicht zwingend erforderlich, denn entscheidend sind die fortlaufende Entwicklung und objektive Wirtschaftlichkeitsperspektiven über den gesamten Betrachtungszeitraum.​​​