Rechtsprechung aktuell

veröffentlicht am 5. Februar 2021

​Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken vom 5.8.2020 (Az. 1 U 111/19) befasst sich mit einer vertrockneten Thujenhecke und setzt sich mit grundsätzlichen Fragen im Bereich des Facility Managements auseinander.

Der Leser wird sich wahrscheinlich zunächst wundern, weshalb gerade dieses Urteil Gegenstand unserer Publikation „Fokus Immobilien” ist. Dazu jedoch später. Der Entscheidung lag folgender stark verkürzter Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien waren durch einen „Reinigungs- und Dienstleistungsvertrag” verbunden. Gegenstand des Vertrags war die Durchführung bestimmter Arbeiten, wie z. B. Unterhaltsreinigung, Hausmeisterservice, Glasreinigung, Winterdienst und Bereitschaftsdienst für ein größeres Outlet Center. Die Leistungen wurden seit Jahren vereinbarungsgemäß und ohne Beanstandungen durch die Auftragnehmerfirma erbracht.

Der Auftraggeber der Leistungen ließ auf dem Gelände am Rande des Parkplatzes eine neue Hecke aus 160 Thujen anpflanzen. Er erteilte dem Auftragnehmer später mündlich den Auftrag, die Thujenhecke „ausreichend zu bewässern”. Der Auftragnehmer übernahm die Bewässerung im Rahmen des bestehenden „Reinigungs- und Dienstleistungsvertrags” ohne gesonderte Vergütung. Im Frühjahr/Sommer vertrocknete ein Großteil der angepflanzten Thujen. Der Auftraggeber fordert für die vertrockneten Pflanzen einen Schadensersatz in Höhe von rund 68.000 Euro. Dagegen wehrt sich der Auftragnehmer insbesondere mit den Argumenten, dass er keine Fachfirma für die zusätzlichen Leistungen sei, der Leistungsumfang nicht genau beschrieben gewesen sei, der Auftrag unwirksam „mündlich” erfolgt sei und ferner, dass es sich um eine Dienstleistung handelt.

Die lesenswerte Entscheidung beschäftigt sich somit mit zentralen Fragen im Zusammenhang mit FM-Leistungen, hier insbesondere mit den Fragen „Unterliegt ein Facility Management Vertrag dem Werk- oder Dienstleistungsvertragsrecht?”; „Kann eine Zusatzleistung mündlich beauftragt werden?”; „Kann sich ein FM-Dienstleister dadurch exkulpieren, dass er keine Fachfirma für die zusätzlichen Leistungen ist?”; „Wonach richtet sich die geschuldete Leistung, wenn die Beauftragung keine genauen Vorgaben enthält?”. Neben diesen Fragen behandelt die Entscheidung weitere interessante Fragestellungen, die hier aber nicht alle dargestellt werden können. Die Fragestellungen lassen sich auch auf andere Vertragsverhältnisse im Immobilienbetrieb übertragen, sind aber je nach Einzelfall ggf. auch anders zu beantworten. Im Idealfall enthält der Vertrag ausreichende transparente Regelungen zu den hier aufgeworfenen Fragen. Dann ist eine gerichtliche Klärung oft nicht erforderlich.

„Unterliegt ein Facility Management Vertrag dem Werk-Dienstleistungsvertragsrecht?”

Nach der Rechtsprechung handelt es sich im konkreten Fall um einen sogenannten gemischten Vertrag, der neben werkvertraglichen Elementen auch dienstvertragliche Bestandteile enthält. Gemischte Verträge sind jedoch dem Vertragstyp zu unterstellen, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Rechtsgeschäftes liegt bzw. dessen Leistungen dem Vertrag die maßgebliche Prägung geben.

Hierbei kommt es insbesondere nicht auf die Bezeichnung des Vertrages an. Deswegen war es hier auch irrelevant, dass der Vertrag in der Überschrift mit „Dienstleistungsvertrag” bezeichnet wurde. Im vorliegenden Fall erachtet das Gericht, die werkvertraglichen Vorschriften des BGB für anwendbar, da die werkvertraglichen Elemente das maßgebliche Gepräge geben. Hier wird auch erwähnt, dass es sich bei den Unterhaltsreinigungen und Winterdienstleistungen wegen der Erfolgsbezogenheit um werkvertragliche Leistungen handelt. Zudem verweist das Gericht auf die konkrete Vertragsgestaltung und die Formulierungen im Vertrag hin und benennt hier bspw. die im Vertrag enthaltenen Regelungen zu einer Abnahme. Dies spräche auch für einen Werkvertrag, denn die Regelungen zur Abnahme und zu den
Rechten des Auftraggebers bei Mängeln entstamme dem Werkvertragsrecht.

„Kann eine Zusatzleistung mündlich beauftragt werden?”

In dem dem Vertragsverhältnis zugrunde liegenden Vertrag war, wie so häufig, eine sogenannte einfache Schriftformklausel enthalten. Nach der Klausel dürfen Vertragsänderungen nur schriftlich erfolgen. Insofern
wendete der Auftragnehmer ein, dass die Zusatzleistung, da nur mündlich erfolgt, nicht wirksam beauftragt wurde.

Nach Auffassung des Gerichts konnte die Klausel aufgrund der bestehenden Privatautonomie  stillschweigend konkludent abbedungen werden, wovon im vorliegenden Fall auszugehen sei, nachdem der Auftragnehmer auch tatsächlich auftragsgemäß die regelmäßige Bewässerung der Thujen übernommen und auch durchgeführt hatte. In der Vertragspraxis wird versucht, das Problem durch entsprechende vertragliche Regelungen zu lösen.

„Kann sich ein FM-Dienstleister dadurch exkulpieren, dass er keine Fachfirma für die Zusätzlichen Leistungen ist?”

Im Rahmen des Prozesses verteidigte sich der Auftragnehmer gegen eine Haftung auch mit dem Argument, dass er die Bewässerung weder als Fachfirma noch mit der Fachkompetenz im Bereich des Garten- und Landschaftsbaus übernommen habe, sondern lediglich im Rahmen des Hausmeisterdienstes der Anweisung des Auftraggebers Folge geleistet habe. Nach der zutreffenden Entscheidung des Gerichts kann sich ein Unternehmer, der wie hier einen Auftrag mit werkvertraglicher Leistungspflicht annimmt, nicht gegenüber seinem Auftraggeber im Nachhinein mit Erfolg darauf berufen, dass er nicht die notwendige Fachkompetenz für die Durchführung des Auftrages besitze. Wenn dem so sein sollte, müsste er jedenfalls den Auftrag ablehnen oder dies bei Auftragsübernahme klarstellen und insoweit eine Vereinbarung treffen, dass er im Hinblick auf seine fehlende Fachkompetenz eine Funktionstauglichkeit nicht gewährleisten könne.

Alternativ könne er zumindest, ggf. in Absprache mit dem Auftraggeber, einen geeigneten Subunternehmer einschalten, der über die notwendige Fachkompetenz verfügt.

„Wonach richtet sich die geschuldete Leistung, wenn die Beauftragung keine geauen Vorgaben enthält?”

Die Frage, ob ein Mangel in der geschuldeten Leistung vorliegt, bestimmt sich nach dem im Werkvertragsrecht maßgeblichen funktionalen Mangelbegriff. Nach § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB ist ein Werk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Welche Beschaffenheit eines Werkes die Parteien vereinbart haben, ergibt sich – falls keine genauen Vorgaben im Vertrag enthalten sind – aus der Auslegung des Vertrags.

Die Beschaffenheit wird maßgeblich hierbei davon beeinflusst, welche Funktion das herzustellende Werk hat und welchen Zweck es erfüllen soll. Dies gilt unabhängig davon, ob die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben oder nicht. Nach der Rechtsprechung schuldet der Auftragnehmer die Funktionstauglichkeit. Im vorliegenden Fall war die Bewässerungsleistung mangelhaft, da diese für den vertraglichen Zweck und die Funktion des geschuldeten Werks, ein Vertrocknen der Thujen zu verhindern, ungeeignet war.

Das Oberlandesgericht ist zu dem Ergebnis gelangt, dass der Auftragnehmer für die unzureichende  Bewässerung haftet und somit den Gesamtschaden dem Auftraggeber zu ersetzen hat.

Die Entscheidung zeigt zumindest auch, wie wichtig es ist, in einen Vertrag eindeutige Regelungen durch einen Juristen aufzunehmen, um etwaige Streitfragen zur Frage der geschuldeten Leistungen, den Anforderungen einer Abnahme, der Haftung und vieles mehr eindeutig zu regeln, damit diese Fragen nicht erst durch ein Gericht geklärt werden müssen.

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