Mieter von Einzimmerwohnungen haben auch einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung

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Aktuelle Ausgabe Fokus Immobilien als PDF

​veröffentlicht am 2. November 2023




Einzimmerwohnungen sind vor allem in Städten mit knappem Wohnraum äußert begehrt. Was passiert allerdings, wenn die Wohnung für einen gewissen Zeitraum teilweise nicht genutzt werden kann, beispielsweise wenn sich der Mieter planmäßig für längere Zeit im Ausland aufhält? Oftmals wird die Wohnung dann untervermietet. In seiner jüngsten Entscheidung vom 13.9.2023, VIII ZR 109/22, Pressemitteilung vom 14.9.2023 (Nr. 158/23), hat der BGH die Frage entschieden, ob Mieter von Einzimmerwohnungen ebenfalls einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten haben. Wir bringen Ihnen hiermit die Sichtweise der Karlsruher Richter einmal nahe:


Der Fall des BGH   

Die BGH-Entscheidung betrifft einen Mieter einer Einzimmerwohnung aus Berlin, der die Zustimmung seines Vermieters für die Untervermietung eines Teils der Einzimmerwohnung an einen unbekannten Dritten begehrte. Grund für die Untervermietung war ein beruflich bedingter Auslandsaufenthalt des Mieters für fast eineinhalb Jahre. Die in der Wohnung verbliebenen und dem Mieter gehörigen persönlichen Gegenstände wurden in einem Schrank und einer Kommode verstaut. Zudem wurden manche Gegenstände in einem am Ende des Flurs durch einen Vorhang abgetrennten, ein Quadratmeter großen (wohl eher kleinen) und nur vom klagenden Mieter nutzbaren Bereich gelagert. Schließlich besaß der Mieter auch noch einen Schlüssel für die Wohnung. Die Zustimmung verweigerte der Vermieter. Das Amtsgericht wies die Klage ab. In der zweiten Instanz wurde der Vermieter zur Gestattung der Untervermietung verurteilt. Der BGH in der Revisionsinstanz bestätigte die Möglichkeit der Untervermietung von Einzimmerwohnungen und sprach dem Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung zu.

Das Urteil des BGH 

Im Ergebnis entschied der BGH, dass der Kläger einen Anspruch auf Gestattung der befristeten und teilweisen Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gemäß § 553 Abs. 1 BGB hat. In der Norm ist geregelt, dass der Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses einen Teil seines Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch überlassen und hierzu von dem Vermieter die Erlaubnis verlangen kann. 

Sowohl in dieser Entscheidung als auch in früheren Entscheidungen zu Mehrzimmerwohnungen hat der BGH betont, dass gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, wie viel (quantitativ) der Mieter seiner angemieteten Wohnung an einen Dritten überlassen darf und wie (qualitativ) diese Gebrauchsüberlassung ausgestaltet sein muss. Von der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums kann daher bereits dann ausgegangen werden, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgegeben hat. In dem hier entschiedenen Fall ging der BGH davon aus, dass eine solche teilweise Gebrauchsüberlassung der Einzimmerwohnung stattfand und insoweit keine vollständige Aufgabe des Gewahrsams stattgefunden hat, da der Mieter seine persönlichen und nur von ihm genutzten Gegenstände zurückließ sowie einen Wohnungsschlüssel behielt. 

Dem BGH zufolge ergeben sich keine Gründe dafür, dass nicht auch Einzimmerwohnungen untervermietet werden dürfen. Insbesondere würde es dem Mieterschutz widersprechen, wenn Mieter von Einzimmerwohnungen nicht an Dritte untervermieten dürfen. Gründe, weshalb Mieter von Einzimmerwohnungen schlechter behandelt werden sollten als diejenigen Mieter von Mehrzimmerwohnungen seien nicht ersichtlich. Denn auch bei Einzimmerwohnungen kann es dem Mieter darum gehen, sich – beispielsweise bei befristeter Abwesenheit – den Wohnraum zu erhalten. 

Allgemeine Voraussetzungen der Untervermietung

Nach § 540 BGB sind Mieter grundsätzlich nicht befugt, das Mietobjekt ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Etwas anderes gilt selbstverständlich, wenn die Gebrauchsüberlassung ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist. Die Erlaubnis des Vermieters ist notwendig, da ihm der Gebrauch durch einen ihm unbekannten Dritten nicht aufgedrängt werden soll.

Unter die sog. Gebrauchsüberlassung fällt als wichtigstes Beispiel die Untervermietung. Generell bedeutet Gebrauchsüberlassung die befristete Überlassung der Mietsache oder eines Teils davon zum Gebrauch oder Mitgebrauch durch Dritte. 

Dritter ist im Grunde jeder, der nicht Partei des Hauptmietvertrages ist. Enge Angehörige des Mieters, wie zum Beispiel Ehegatten, Lebenspartner und seine Kinder sind keine „Dritten”. 

Für den Untermietvertrag gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Die Besonderheit des Untermietverhältnisses besteht darin, dass der Untervermieter das Mietobjekt seinerseits nur angemietet hat. Zwischen dem Untermieter und dem Hauptvermieter dagegen bestehen grundsätzlich keine vertraglichen Beziehungen. 

Folgen bei fehlender Erlaubnis

Hat der Mieter die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen, kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung 

  • die Unterlassung der Gebrauchsüberlassung verlangen,
  • fristlos oder ordentlich kündigen und 
  • Schadensersatz wegen Pflichtverletzung fordern.

Denn: Die Überlassung der Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters stellt ein vertragswidriges Verhalten des Mieters dar.

Anspruch auf Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung bei Wohnraummiete

Für Mieter von Wohnraum gilt die in § 553 Abs. 1 BGB geregelte Ausnahme: Mieter von Wohnungen haben gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn sie nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran haben, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. 

Das berechtigte Interesse des Mieters ist weit zu verstehen. Allgemein ist es ausreichend, wenn vernünftige Gründe des Mieters vorliegen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung nachvollziehbar erscheinen lassen. Es kann sich dabei beispielsweise um wirtschaftliche oder persönliche Gründe handeln. 

Wichtig ist, dass die Gebrauchsüberlassung befristet ist und sich auf einen Teil der Wohnung beschränkt. Das heißt, der Mieter hat keinen Anspruch auf dauernde Überlassung der gesamten Wohnung. Der Mieter muss demnach „den Fuß in der Tür” behalten. 

Auch wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweist, ist der Vermieter zumindest dann nicht zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet, wenn er wiederum entgegenstehende Interessen hat. Zu nennen sind hierbei:

  • Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten
  • Übermäßige Belegung des Wohnraums
  • Sonstige (bspw. wirtschaftliche oder persönliche) Gründe

Achtung: Wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nur bei einer Erhöhung der Miete zumutbar ist, kann er die Erteilung seiner Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich zur Zahlung einer höheren Miete bereit erklärt. Das bedeutet nicht, dass der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat. Vielmehr steht es ihm frei, die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten zu verweigern, wenn der Mieter die Mieterhöhung zu Unrecht ablehnt. 

Fazit

Die Untervermietung stellt eine Lösungsmöglichkeit für Mieter dar, wenn diese einen Teil ihrer Wohnung für einen bestimmten Zeitraum an Dritte aus bestimmten Gründen weitervermieten möchten, ohne dabei ihren bereits angemieteten Wohnraum aufzugeben. Wie die jüngste Entscheidung des BGHs zeigt, spielt es dabei keine Rolle, ob nur eine Einzimmer- oder Mehrzimmerwohnung vermietet werden soll. Dennoch kommt es in der Praxis stets auf den Einzelfall an, sodass nicht pauschal von einem Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung ausgegangen werden darf.

Um Streitigkeiten und Fehler zu vermeiden, ist es daher ratsam, sich professioneller Hilfe zu bedienen. 




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