Die GEG-Novelle 2024 und ihre Auswirkungen auf Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz („WEG”)

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​veröffentlicht am 2. Mai 2024




Ziel des Klimaschutzgesetzes in Deutschland ist es, bis 2045 treibhausgasneutral zu werden. Die Wärmewende im Gebäudesektor spielt dabei eine entscheidende Rolle. Der Bundestag hat daher am 8.9.2023 die umstrittene Novelle zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) verabschiedet, um die Klimawende bis 2045 voranzubringen.

Erreicht werden soll dies damit, dass mindestens 65 Prozent der Wärme in Gebäuden durch Erneuerbare Energien erzeugt werden. Betroffen sind nicht nur Neubaugebäude, in denen neue Heizungen eingebaut werden sollen. Auch Eigentümer von Bestandsimmobilien sind bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen zur Modernisierung ihrer Heizungsanlagen verpflichtet. 

Die neuen gesetzlichen Vorgaben des GEG – auch als „Heizungsgesetz” bekannt – sind zum 1.1.2024 in Kraft getreten. Welche Pflichten und Fristen gelten nun für Wohnungseigentümergemeinschaften? Die rechtlichen Rahmenbedingungen möchten wir in diesem Artikel aufzeigen.


Neue Vorgaben für Gebäudeeigentümer ab dem 1.1.2024 ​

Das GEG-neu sieht vor, dass ab dem 1.1.2024 neu eingebaute Heizungen in Neubau- und Bestandsgebäuden, sowohl in Wohn- als auch in Nichtwohngebäuden, mindestens 65 Prozent Erneuerbare Energie oder unvermeidbare Abwärme nutzen müssen. Reine Öl- und Erdgasheizungen dürfen damit grundsätzlich nicht mehr eingebaut werden. Die Novellierung beinhaltet als zentralen Bestandteil den neu formulierten § 71 GEG-neu. Bislang waren in dieser Vorschrift lediglich Vorschriften zur Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen festgelegt. Mit der Überarbeitung des GEG-neu werden nun insbesondere Anforderungen an Heizungsanlagen geregelt. Dies bedeutet, dass zukünftig nicht nur die Dämmung von Leitungen, sondern auch die Anforderungen an Heizungsanlagen im Fokus steht.

Was gilt, wenn die Heizung noch funktioniert? 

Aus der neuen GEG-Novelle, die für Wohngebäude und Nichtwohngebäude gleichermaßen gilt, resultiert keine sofortige Austauschpflicht hinsichtlich funktionierender fossiler Heizungssysteme bei Bestandsgebäuden. Das bedeutet, dass eine vor 2024 installierte Gas- oder Ölheizung auch nach dem 1.1.2024 weiter betrieben werden kann. 

Heizung kaputt, was nun? 

Kaputte Heizungen in Bestandsimmobilien dürfen grundsätzlich ohne Einschränkung repariert werden. 

Erst bei einem Totalausfall (sog. „Havarie”) muss die alte Heizungsanlage gegen ein mit mindestens 65 Prozent Erneuerbaren Energien betriebenes Heizsystem ausgetauscht werden. 

Aber selbst dann gelten großzügige Übergangsfristen:

​In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern
​Umrüstungspflicht spätestens nach dem 30.6.2026
​In Städten bis 100.000 Einwohner
​Umrüstungspflicht spätestens nach dem 30.6.2028

Diese in § 71 Abs. 8 GEG vorgesehenen Übergangsfristen gelten, um eine bessere Abstimmung der Investitionsentscheidung auf die örtliche Wärmeplanung zu ermöglichen. Das gilt auch bei Neubauten, die in Baulücken errichtet werden. In einen Neubau, der in einem ausgewiesenen Neubaugebiet errichtet werden soll und für den der Eigentümer Bauantrag ab dem 1.1.2024 stellt, darf er nur noch eine Heizung einbauen, die zu mindestens 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betrieben wird.

Die Übergangsfristen für Bestandsgebäude sind mit den Fristen für die kommunale Wärmeplanung abgestimmt:

Wird in einer Kommune schon vor dem 30.6.2026 bzw. 30.6.2028 eine Entscheidung über die Ausweisung als Gebiet zum Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet auf der Grundlage eines Wärmeplans getroffen, wird dort der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent Erneuerbaren Energien schon dann verbindlich. Für Gemeinden unter 100.000 Einwohnern wird für die Wärmeplanung ein vereinfachtes Verfahren ermöglicht. Liegt nach Ablauf der Fristen noch kein Wärmeplan vor, müssen Gebäudeeigentümer dennoch die 65-Prozent-Anforderung bei einem Heizungswechsel erfüllen.


Hinweis: Diese Übergangsfristen gelten auch bei Wohnungseigentumsgemeinschaften.  


Zuständigkeiten bei Wohnungseigentümergemeinschaften

Die Vorschriften aus dem GEG richten sich in erster Linie gegen den Gebäudeeigentümer oder Bauherren. Ein konkreter Bezug auf die Wohnungseigentümergemeinschaften lässt sich im novellierten GEG jedoch nicht finden. 

Da eine nach dem GEG bestehende Pflicht zum Austausch einer Zentralheizung faktisch nur einheitlich erfüllt werden kann, kann sich eine Verantwortung und Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zumindest aus § 9a Abs. 2 WEG ableiten. Demnach übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.

Die mangelnde konkrete Einbeziehung der Wohnungseigentümergemeinschaft im neuen GEG bedeutet somit nicht, dass diese von den Neuerungen des GEG verschont bliebe.

Aufgaben des Verwalters

Soweit eine Wohnungseigentümergemeinschaft Umrüstungspflichten aus dem GEG zu erfüllen hat, ist der Verwalter angehalten, die für die Umsetzung dieser Pflichten erforderlichen Beschlüsse vorzubereiten. Um auf die notwendige Einhaltung der 65-Prozent-EE-Vorgabe vorbereitet zu sein, muss sich die Wohnungseigentümergemeinschaft informieren. Diese Informationen muss der WEG-Verwalter einholen, weil er darüber „wachen” muss, dass diese Informationen nicht nur rechtzeitig umgesetzt werden, sondern auch entsprechend vorbereitende Beschlüsse gefasst sind. 

Problematisch ist die Situation, wenn es in der Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Verwalter gibt. In diesem Fall wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch alle Miteigentümer gemeinsam vertreten. Dies ist gerade bei größeren, aber auch bei zerstrittenen kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften kaum praktikabel. Auch die GEG-Novelle bietet der verwalterlosen Gemeinschaft keineswegs Hilfestellungen.  

Heizungserneuerung als bauliche Veränderungen oder Erhaltungsmaßnahmen 

Bei der Reparatur (= Instandsetzung) oder dem Austausch einer defekten Heizung handelt es sich grundsätzlich um eine Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), die als solche beschlossen werden kann. Soweit eine Wohnungseigentümergemeinschaft etwa eine intakte Gasheizung zur Vermeidung des Einbaus einer Wärmepumpe erneuern möchte, kann auch dies mit einfacher Mehrheit als bauliche Veränderung nach § 20 WEG beschlossen werden. Weder das WEG noch das GEG stehen einer solchen Beschlussfassung grundsätzlich entgegen. 

Ebenso kann jedoch auch die Umstellung auf eine Wärmepumpe – beispielsweise aus ökologischen Gründen - beschlossen werden. Einen individuellen Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Durchführung von Baumaßnahmen oder den Einbau bestimmter Heizungen gibt es jedoch nicht. 

Kostenverteilung in der WEG 

Rüstet die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eine Heizungsanlage, die nach § 71 GEG die 65-Prozent-EE-Vorgabe erfüllt, um, so stellt sich die Frage, wer die damit verbundenen Kosten zu tragen hat. 

Für die Beantwortung der Kostenfrage bei einem Wechsel des Heizungssystems muss zunächst immer geklärt werden, ob Heizkörper Teile des Sondereigentums sind oder mit der Heizung als „Gesamtanlage” dem Gemeinschaftseigentum unterfallen. 

Für die Praxis ist hinsichtlich der Heizkörperproblematik zwingend ein ausdrücklicher Kostenzuweisungsbeschluss zulasten aller Wohnungseigentümer neben dem Baubeschluss zu empfehlen: 

Handelt es sich auch bei dem Austausch der Heizkörper um eine Gemeinschaftsaufgabe, kann der Beschluss nach § 16 Abs. 2 WEG die Kostentragung regeln. Soweit es sich bei der beschlossenen Maßnahme nicht um eine Erhaltungsmaßnahme, sondern um eine bauliche Veränderung handelt, sind jedoch die nach § 21 WEG für die Kosten von baulichen Veränderungen geltenden Vorgaben zu beachten.

Folgen bei Nichtumsetzung 

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb der Übergangsfristen keine den Anforderungen nach § 71 GEG entsprechende Anlage aufgestellt hat, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG dar, die mit Geldbußen geahndet werden kann. In dem Fall können Adressat des Bußgelds die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst oder aber – als gesetzlicher Vertreter – der Verwalter sein. 




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Hilâl Özdemir

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Wirtschaftsjuristin (Univ. Bayreuth), Wirtschaftsmediatorin (MuCDR)

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