Mietwohnung ist kein Hotel

​veröffentlicht am 03. Februar 2014

Für Mieter kann es attraktiv sein, ihre Wohnung zeitweise weiterzuvermieten. Selbst wenn der Vermieter dies erlaubt, gelten aber enge Grenzen. Eine Untervermietung an Touristen muss der Vermieter nicht dulden, hat nun der Bundesgerichtshof klargestellt.

​Geklagt hatten die Vermieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Der Mieter nutzte die Wohnung nur 14-tägig am Wochenende. Von der Vorbesitzerin hatte er die Erlaubnis zur Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung” erhalten. Als die neuen Besitzer allerdings feststellten, dass die Wohnung über das Internet Touristen zur Miete angeboten wurde, mahnten sie ihn ab und drohten eine Kündigung an. Der Mieter argumentierte, die Untervermietung sei von der Vorbesitzerin gestattet worden und bot die Wohnung erneut Feriengästen an. Daraufhin kündigte der Vermieter fristlos.
 
Zu Recht, entschieden nun die Karlsruher Bundesrichter. Die Überlassung eines gemieteten Objektes an Dritte ist grundsätzlich unzulässig. Nur wenn der Mietvertrag die Untervermietung ausdrücklich zulässt, darf der Mieter die Mietsache dritten Personen zu deren Nutzung zur Verfügung stellen. Dies gilt insbesondere für das gewerbliche Mietverhältnis. Nach dem Wohnraummietrecht hat der Mieter allerdings unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Untervermietung. Nach der bisherigen Rechtsprechung reichten beispielsweise rein finanzielle Gründe aus, um eine Genehmigung zur Untervermietung zu erhalten.
 
Dies schließt aber die gewerbliche Überlassung der Wohnung an Touristen nicht ein. Eine solche Nutzung ist nicht mit einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung vergleichbar und deshalb nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst. Entscheidend ist, dass die Vermietung an Touristen nicht auf Dauer angelegt ist und sich damit wesentlich vom Wohncharakter einer üblichen Untervermietung unterscheidet.
 
Einzelheiten zur Länge der Dauer musste der Bundesgerichtshof nicht entscheiden, da die Sache zur weiteren Aufklärung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen wurde. Festzuhalten ist: Eine Wohnung ist kein Hotel, nur wenn der Vermieter explizit einer solchen gewerblichen Weitervermietung zustimmt, brauchen Mieter keine Kündigung fürchten.