BGH-Urteil: Auch Makler müssen in Immobilienanzeigen machen, § 16a EnEV!

Erstveröffentlichung Mai 2016, Update 24. August 2020  

​Durch das Inkrafttretens der EnEV 2014 hat die Deutsche Umwelthilfe e.V. unter Verweis auf aufklärende Verbraucherberatung und Umweltschutz republikweit Immobilienanzeigen auf ihre Vollständigkeit im Hinblick auf Energieangaben überprüft.

Infolge erreichte eine von der Deutschen Umwelthilfe e.V. ausgelöste Klagewelle die deutsche Gerichtsbarkeit. In das Fadenkreuz geraten waren Immobilienmakler, die die Pflichtangaben gemäß § 16a EnEV nicht oder nur unvollständig in Immobilienanzeigen integriert hatten.

Ausgangspunkt: heftig umstrittene Rechtsfrage in Bezug auf § 16a EnEV

Um die bis dahin weder obergerichtlich noch höchstrichterlich entschiedene Frage, ob sich der Anwendungsbereich des § 16a EnEV auch auf Makler erstreckt, rankten sich sodann heftige Diskussionen. Auch die Urteile der Instanzgerichtsbarkeit stellten sich hinsichtlich der Maklerpflichten als vollkommen inhomogen dar.

So stellte sich die Entscheidungslandkarte in erster Instanz uneinheitlich dar. Unter anderem die Landgerichte München II (Urteil vom 03.12.2015 - 2 HK O 3089/15), Gießen (Urteil v. 11.9.2015, 8 O 7/15), Bielefeld (Urteil v. 6.10.2015, 12 O 60/15), Berlin (Urteil v. 28.1.2016, 52 O 204/15) und Düsseldorf (Urteil v. 8.10.2014, 12 O 167/14) sahen keine Verpflichtung von Maklern gegeben, da diese nicht Adressat der Pflicht aus § 16a EnEV seien.
Demgegenüber vertraten insbesondere die Landgerichte München I (Urteil v. 16.11.2015, 4 HK O 6347/15), Traunstein (Urteil v. 12.2.2016, 1 HKO 3385/15), Bayreuth (Urteil v. 28.4.2016, 13 HK O 57/15), LG Würzburg (Urteil v. 10.9.2015, 1 HK O 1046/15) und Leipzig (Urteil v. 8.6.2016, 2 HK O 2794/15) die gegenteilige Ansicht, dass nämlich Makler und Objektverwalter dem Verkäufer gleichzusetzen seien und deshalb auch der Verpflichtung zu Energieangaben nach § 16a EnEV unterlägen.

In der Berufungsinstanz wurden die Urteile überwiegend aufgehoben, so insbesondere durch Entscheidungen der Oberlandesgerichte Hamm (Urteil v. 4.8.2016, 4 U 137/15), Bamberg (Urteil v. 5.4.2017, 3 U 102/16), Köln (Beschluss v. 9.3.2017, 6 U 202/16) und München (Urteil vom 08.12.2016 - 6 U 4725/15). Die Berufungsgerichte erkannten eine Verpflichtung für Makler aus § 16a EnEV als gegeben an.

Zwar sind - entgegen der Rechtsansicht der Klagepartei – Immobilienmakler gerade nicht Normadressat des § 16a EnEV. Denn auch wenn Immobilienanzeigen durch den Makler geschaltet werden, trägt der Verkäufer – als Adressat des § 16a EnEV – die Verantwortung für die Erfüllung der Verpflichtung gem. § 16a EnEV. Allerdings ist entscheidend, dass die Veröffentlichung einer Anzeige ohne Pflichtangaben als wettbewerbswidriges Verhalten des Maklers im Sinne von § 5a Abs. 2 UWG zu werten ist. So die Rechtsansicht der Obergerichte.
Zur Begründung führen sie aus, dass die Angaben zur Art des Energieausweises, zum Wert des Energiebedarfs oder -verbrauchs, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung, zur Energieeffizienzklasse und zum Baujahr der Immobilie  für den Verbraucher wesentliche Informationen darstellen, die dessen Entscheidung, zum Makler Kontakt aufzunehmen, maßgeblich beeinflussen.
Wenn dem Verbraucher die vorbezeichneten Informationen über die energiebezogenen Eigenschaften der Immobilie nicht oder zumindest nicht vollständig zur Verfügung gestellt würden, hätte dies, so die Obergerichte, maßgeblich Auswirkung auf die Entscheidungsfindung des Verbrauchers, den Immobilienmakler zu kontaktieren.
Unterbleiben die entsprechenden Angaben, ist es dem Verbraucher danach nämlich nicht möglich, eine umfassend informierte, mündige Entscheidung zu treffen.

Abschließende Klärung: Höchstrichterliches Urteil zu  § 16a EnEV fällt zu Lasten von Maklern aus

Zur abschließenden Klärung der Streitfrage hatte sich daraufhin auch der Bundesgerichtshof mit der Frage zu befassen. Jedenfalls im Ergebnis  hat er der Klagepartei mit den Urteilen vom 05.10.2017 [I ZR 232/16 sowie I ZR  229/16 und I ZR 4/17] recht gegeben. Makler müssen in Immobilienanzeigen die Pflichtangaben im Sinne des § 16a EnEV machen.

Die Revision der Beklagten wurde daraufhin zurückgewiesen. In seiner Begründung bestätigt der BGH allerdings auch die rechtliche Einschätzung der Berufungsinstanz.

So stellt auch der BGH fest, dass die Klage nicht unter dem Gesichtspunkt des Rechtsbruchs begründet sei, da § 16a EnEV gerade keine Rechtspflicht für Immobilienmakler normiere. Makler seien nicht Normadressat der Bestimmung. An dieser Einschätzung könne auch die gebotene richtlinienkonforme Auslegung im Hinblick auf Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU nichts ändern. Eine Erstreckung der Informationsverpflichtung auf Makler könne nicht stattfinden.
Allerdings handle es sich bei den Pflichtangaben um wesentliche Informationen im Sinne von § 5a Abs. 2 UWG, da der Verbraucher ein wesentliches Interesse daran habe, sich möglichst frühzeitig einen umfassenden Eindruck von der energetischen Qualität des Gebäudes machen zu können.
Die Klagepartei kann die Beklagtenpartei daher unter dem Gesichtspunkt der Irreführung des Verbrauchers durch Vorenthalten wesentlicher Informationen gem. § 5 Abs. 2 UWG in Anspruch nehmen.

Fazit

Nach Abschluss des Instanzenzuges ist nunmehr höchstrichterlich festgestellt, dass ein Immobilienmakler gemäß § 5a Abs. 2 und 4 UWG verpflichtet ist, in einer Immobilienanzeige den Energieverbrauch des Gebäudes anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt. Dazu muss die Anzeige die in § 16a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 5 EnEV angeführten Angaben enthalten. Im Falle der Zuwiderhandlung handeln sie wettbewerbswidrig und riskieren, durch Wettbewerber oder Verbraucherschutzverbände abgemahnt zu werden.

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