Stadt Puchheim entwickelt Antwort auf knappen Wohnraum

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​Der Wohnungsmarkt der Stadt Puchheim bei München, spannt sich zusehends an. Darauf hat die Kommune reagiert und wird
am Wohnungsmarkt aktiv. Hierfür hat sie mit Unterstützung von Rödl & Partner den Wohnungsmarkt analysiert, Handlungsstrategien
abgeleitet, Produkte definiert und die Ergebnisse in eine Businessplanung gegossen. Die erarbeitete Unternehmensplanung
wird nun in einer GmbH umgesetzt.

​Wohnraum wird in vielen Ballungszentren knapp

Bereits vor dem großen Zustrom von Flüchtlingen im vergangenen
Jahr wurden vielerorts in Deutschland die Wohnflächen knapper. Besonders in Ballungszentren, die seit Jahren stetig wachsen, ist dieser Trend schon länger bekannt. Ein typisches Beispiel dafür ist die Stadt München und die Region um die Stadt selbst. Hier sind die Preise für Bauland und anmietbaren Wohnraum so hoch wie sonst kaum irgendwo in Deutschland. Diesen Entwicklungen sieht sich auch die Stadt Puchheim, direkt vor den Toren Münchens gelegen, ausgesetzt. Um ihnen entgegenzuwirken hat die Stadt zusammen mit Rödl & Partner
ein Projekt zur städtischen wohnungswirtschaftlichen Betätigung
initiiert. Zielsetzung war es, den Wohnungsmarkt in der Kommune zu entspannen und die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen. Das Projekt wurde nun mit der Gründung und strategischen Ausrichtung einer Wohnraumentwicklungsgesellschaft
mbH abgeschlossen.

 

Auch in Wachstumskommunen ist eine Marktanalyse
wichtig

Am Anfang des Projektes stand eine Analyse des Wohnungsmarktes.
Es ist zwar nicht schwer zu erraten, dass sich die Bevölkerungszahl
in dieser Region nach oben entwickeln wird. Jedoch ist für eine effektive Betätigung am Wohnungsmarkt ein detaillierteres Bild des Marktes notwendig. Auf Basis von Zensus-, Einwohnermelde- und Bauamtsdaten wurde identifiziert, in welchen Segmenten und Größenklassen mittelfristig welcher Bedarf an Wohnraum besteht. Diesem Bedarf wurden aktuelle Mietangebote und die zu erwartende private Bautätigkeit gegenübergestellt. Die Marktanalyse ermöglichte es der
Stadt festzustellen, in welchen Segmenten der Wohnungsbedarf
nicht gedeckt wird.

 

Handlungsstrategien müssen zur Lage der Kommune passen

Auf Basis der Ergebnisse der Marktanalyse haben die Stadt
Puchheim und Rödl & Partner Handlungsstrategien entwickelt
und bewertet. Die Strategien sollten dabei genau auf die Lage am städtischen Wohnungsmarkt zugeschnitten sein. Im Fokus stand die Klärung der folgenden Fragen:

 

  • Liegt der Wohnungsbedarf in typischen Segmenten für Einzel-
    oder Reihenhausbau oder Geschosswohnungsbau?
  • Welche Bestandsgruppen entwickeln sich am dynamischsten
    und mit welcher Handlungsstrategie können sie angesprochen
    werden?
  • Um welche Strategien umzusetzen bestehen die notwendigen
    Ressourcen (Bauland und Bauerwartungsland in städtischem
    oder privatem Besitz, Haushaltsmittel, organisatorische Kapazitäten)?


Zunächst wurde breit untersucht, was in anderen Kommunen bereits praktiziert wird. Das Handlungsspektrum reichte vom klassischen Wohnungsbau über die Lenkung privater Bautätigkeit durch Vertragsgestaltung bis hin zum Anbieten einer Umzugsprämie für Senioren. Vor dem Hintergrund des großen Bedarfs an Wohnraum in der Umgebung Münchens führte für den Strategiemix der Stadt kein Weg an einer eigenen wohnungsbaulichen Betätigung vorbei.

 

Rödl & Partner entwickelte daraus die Businessplanung für ein
kommunales Wohnungsbauunternehmen, die einen Erfolgs-,
Liquiditäts- und Wirtschaftsplan, eine Definition der Produkte
sowie einen langfristigen Entwicklungspfad und Musterprojekte
beinhaltet.

 

Stadt setzt Businessplanung in einer GmbH um

Die Stadt beginnt nun mit der Umsetzung der Planung. Im Zuge
der Umsetzung wurde die bereits bestehende Städtische Wohnraumentwicklungsgesellschaft Puchheim mbH (WEP) mit der Umsetzung der Businessplanung beauftragt. Hier stellt sich die Stadt
organisatorischen Themen wie der Personalfeinplanung, steuerlichen
Fragestellungen und natürlich der Abwicklung der Bauvorhaben.

 

Wir sind zuversichtlich, dass die Tätigkeiten von Stadt und
Wohnraumentwicklungsgesellschaft gut verlaufen werden.

 

„Nach der Vorarbeit durch die Studie und den Businessplan von
Rödl & Partner setzt sich nun die Geschäftsführung der Städtischen
Wohnraumentwicklungsgesellschaft Puchheim mbH WEP mit den praktischen Umsetzungsmöglichkeiten auseinander. Die Stadt ist mit ihrer Gesellschaft die erste Kommune im Landkreis, welche konkrete Schritte zur Schaffung von Wohnraum in dieser Form unternommen hat.” Harald Heitmeir/berufsmäßiger Stadtrat

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