BFH: Einkünfteerzielungsabsicht bei Sanierung von Wohnungen

In dem gestern veröffentlichten Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) vom 13. Januar 2015 (Az. IX R 46/13) hat der BFH entschieden, dass nach Generalsanierung und Umbau eines Vermietungsobjektes ein neues Vermietungsobjekt entsteht und für das alte und das neue Vermietungsobjekt die Einkünfteerzielungsabsicht getrennt zu beurteilen sind.

Der Kläger erwarb im Jahr 1995 ein Mehrfamilienhaus mit der dazugehörigen Doppelgarage. Das Mehrfamilienhaus war zum Zeitpunkt des Erwerbs vermietet. Die bestehenden Mitverträge gingen auf den Kläger über. Das Haus war dringend sanierungsbedürftig. Daher wirkte der Kläger auf die Beendigung der Mietverhältnisse aktiv ein, um eine Komplettsanierung durchführen zu können. Die Mieter kündigten nach und nach ihre Mietverhältnisse, so dass das Haus ab dem Jahr 2000 leer stand.

Erst elf Jahre später, Im Jahr 2011 ließ der Kläger das Haus durch einen Generalunternehmer sanieren. Dabei wurden einzelne Wohnungen zu größeren Wohnungen zusammengelegt und im Dachgeschoss neue Wohnungen ausgebaut. Nach der Sanierung wurde das Gebäude wieder vermietet.

Im Jahr 1995 hatte der Kläger positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ab dem Jahr 1996 erklärte der Kläger in seinen Steuererklärungen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Den zunehmend geringer werdenden Einnahmen aus der Vermietung, die ab dem Jahr 2000 0,00 Euro betrugen, standen hohe Werbungskosten aus der Erwerbsfinanzierung sowie aus Aufwendungen für die Absicherung des Grundstücks gegenüber.

Das Finanzamt akzeptierte zunächst die geltend gemachten Werbungskosten. Nach einer Außenprüfung für die Jahre 2002 bis 2006 wurden geänderte Bescheide erlassen, in denen die Werbungskosten aufgrund der fehlenden Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers ab dem Jahr 2002 nicht mehr anerkannt wurden.

Nach Einspruch und erfolgloser Klage beim Finanzgericht musste sich nun der BFH in der Revision mit dem Sachverhalt beschäftigen.

Nach dem BFH können Aufwendungen, welche zeitlich vor den Mieteinnahmen aus der Vermietung des (leerstehenden) Gebäudes anfallen, unter Umständen als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden. Dafür muss zwischen den vorab entstandenen Werbungskosten und der später beabsichtigten Einkünfte ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang bestehen.

In dem vorliegenden Fall müsse sich der Kläger dafür bei Anfall der Aufwendungen endgültig entschlossen haben, aus dem Objekt Vermietungseinkünfte zu erzielen und diese Entscheidungen später auch nicht aufgeben. Das Bestehen der Vermietungsabsicht sei anhand der ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen des Klägers zu beurteilen.

Dabei ist nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz stets die steuerbare Tätigkeit objektbezogen zu betrachten.

Durch die umfangreichen Sanierungsmaßnahmen und die Umgestaltung der Wohnungen seien durch die Sanierung neue Vermietungsobjekte entstanden. Für das alte Vermietungsobjekt (vor der Sanierung) bestand bei dem Kläger keine Einkünfteerzielungsabsicht, schließlich habe der Kläger für die Beendigung der Mitverhältnisse gesorgt, um das Gebäude zu sanieren und umzubauen. Die Aufwendungen aus den jährlichen Finanzierungskosten und aus der Sicherung des Grundstückes sind dem alten Vermietungsobjekt zuzuordnen.

Insofern bestand für das alte Vermietungsobjekt bei Anfall der Aufwendungen keine Vermietungsabsicht und damit keine Einkünfteerzielungsabsicht mehr. Die Aufwendungen seien auch keine vorweggenommenen Werbungskosten für das neue Vermietungsobjekt. Im Ergebnis seien die erklärten Werbungskosten nicht anzuerkennen.

Diese Ansicht wird in dem vorliegenden Fall nur noch durch lange Ruhephasen zwischen der Beendigung aller Mietverhältnisse im Jahr 2000 und der Sanierung im Jahr 2011 bestärkt. Nach Meinung des Senates sei dieser lange Zeitraum für die getroffene Entscheidung aber nicht notwendig gewesen.

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- Fonds-Brief direkt 12. März 2015

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