Allgemeine Geschäftsbedingungen – ein Dauerbrenner in der heutigen Vertragsgestaltung

​Mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen wird man heutzutage bei den verschiedensten Vertragstypen konfrontiert. Auch im Rahmen von Immobilientransaktionen spielen Allgemeine Geschäftsbedingungen eine große Rolle. Sowohl im Rahmen von Grundstückskaufverträgen als auch bei Mietverträgen ist davon auszugehen, dass eine Vielzahl der Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen einzustufen sind. 

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung ist – vereinfacht gesagt – eine für den mehrfachen Gebrauch (grds. mehr als 3x)  vorgesehene Regelung. 

Das Gegenteil zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen stellen sog. Individualvereinbarungen dar. Eine Individualvereinbarung liegt vor, wenn Regelungen im Einzelnen ausgehandelt werden. Dabei erfordert „Aushandeln" mehr als „Verhandeln". Ein „Aushandeln" ist gegeben, wenn der Verwender den enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt einer Regelung inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt. Dabei muss der Verhandlungspartner die reale Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingung beeinflussen zu können.  

An das Vorliegen einer Individualvereinbarung werden strenge Voraussetzungen gestellt. In der Regel schlägt sich ein „Aushandeln" in einer Änderung eines vorformulierten Textes nieder. Wurde eine Vertragsklausel im Rahmen von Vertragsverhandlungen nicht nachweislich geändert, wird ein „Aushandeln" nur in seltenen Ausnahmefällen angenommen. Die Tatsache, dass sich ein Vertragspartner nach bloßem Hinweis ausdrücklich mit einer Regelung einverstanden erklärt, reicht für ein „Aushandeln" nicht aus. Auch die Regelung allein, individuelles Aushandeln hätte stattgefunden, begründet keine Individualvereinbarung, wenn ein individuelles Aushandeln tatsächlich nicht stattgefunden hat. 

Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einem strengeren Prüfungsmaßstab als Individualvereinbarungen. Nach der gesetzlichen Generalklausel sind Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich dabei auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Konkretisiert wird diese Generalklausel durch gesetzlich vorgesehene Beispiele sowie durch bereits ergangene umfangreiche Rechtsprechung. 

Folge einer unangemessenen Benachteiligung einer Allgemeinen Geschäftsbedingung ist grundsätzlich die Unwirksamkeit der gesamten einheitlichen Vertragsklausel. Dabei ist das sog. „Verbot der geltungserhaltenden Reduktion" zu beachten, also das Verbot, eine einheitliche Klausel auf ein Maß zu beschränken und insoweit aufrechtzuerhalten, das ein Richter noch als angemessen ansieht. Somit ist es grundsätzlich nicht möglich, eine einheitliche Klausel in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil aufzuteilen. 

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung ist z.B. unwirksam, wenn sie einen völligen Haftungsausschluss eines Vertragspartners zum Gegenstand hat. Gesetz und Rechtsprechung fordern in diesem Fall Ausnahmen zum Haftungsausschluss, die sich auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit sowie die Verletzung von sog. Kardinalpflichten beziehen.  

Auch im Zusammenhang mit der Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter im Rahmen von Mietverträgen ist bereits umfangreiche Rechtsprechung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen ergangen. Während die Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die sich auf das Innere des Mietobjekts beziehen, wirksam ist, sofern die dadurch begründeten Maßnahmen durch den Mietgebrauch veranlasst bzw. dem Risikobereich des Mieters zuzuordnen sind, verhält es sich bei der Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten von Gemeinschaftsflächen und -anlagen, die außerhalb des Mietobjekts liegen, anders. In letzterem Fall ist für den Mieter nicht überschaubar, mit welchen Kosten er bei Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen rechnen muss. Der BGH fordert daher für eine Wirksamkeit der Übertragung die Vereinbarung einer Kostenobergrenze. 

Die Beurteilung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen hat abhängig von den Einzelfallumständen zu erfolgen. Entscheidend kann dabei sein, wer den ersten Vertragsentwurf verfasst hat oder die letzte Änderung bei einer Klausel vorgenommen hat. Der Prozess der Vertragsverhandlungen sollte detailliert dokumentiert werden. Insbesondere sollte, auch wenn dies aus zeitlichen Gründen oftmals schwer umsetzbar ist, im Einzelnen dokumentiert werden, wann die Parteien über welche Klausel in welcher Form diskutiert haben und auf welches Ergebnis man sich letztendlich geeinigt hat. Eine solche Dokumentation kann im Ernstfall entscheidend sein.