Mietminderung trotz vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption möglich

BGH, Urteil vom 05.11.2014, Az.: XII ZR 15/12

Behält sich der Mieter bei Verlängerung des Mietverhältnisses durch einseitige Optionsausübung die zu diesem Zeitpunkt bekannten Mängelrechte nicht vor, so ist er mit der Geltendmachung einer Mietminderung nicht ausgeschlossen.

In der Entscheidung ging es um eine Option, die einer Partei das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern. Durch ihre Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt. Im Übrigen wird der Mietvertrag aber - ebenso wie bei der Fortsetzung eines Mietverhältnisses aufgrund eines Verlängerungsmechanismus - mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrags bleibt erhalten.

Fazit:

Entgegen der bisher herrschenden Meinung in Literatur und Praxis behält also der Mieter alle Rechte bei Vertragsverlängerung. In der Verlängerung liegt keine Akzeptanz des aktuellen mangelhaften Zustandes für den neuen Zeitraum als vertragsgemäß. Die Anerkennung des Zustandes sollte daher gesondert vom Mieter verlangt werden.