Pflichtverletzung nicht gleich Grund zur außerordentlichen Kündigung

OLG Dresden, Beschluss vom 30.06.2015 – Az.: 5 U 375/15

Das OLG Dresden hat entschieden, dass eine Untervermietung ohne die vertraglich vereinbarte, vorherige Erlaubnis des Vermieters zwar eine Pflichtverletzung, jedoch keinen Grund für eine außerordentliche und fristlose Kündigung des (Haupt-)Mietverhältnisses durch den Vermieter darstellt.

Vorliegend enthielt der Mietvertrag die Regelung, dass eine Untervermietung die Zustimmung des Vermieters erfordert, die dieser nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Zwar liegt in der unterlassenen Einholung der Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung auch dann eine Pflichtverletzung, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Aufgrund einer Einzelfallabwägung kam das OLG Dresden in dem konkreten Fall jedoch zu dem Ergebnis, dass der Vermieter daraus keinen Grund für eine außerordentliche und fristlose Kündigung ableiten kann. Dies wurde zum einen damit begründet, dass in der Person des Untermieters keine Gründe lagen, der Überlassung an diesen nicht zuzustimmen. Zum anderen wäre der Untermieter im konkreten Fall für den Vermieter auch als Vertragspartner eines direkten Mietvertrages in Betracht gekommen.

Fazit:

Nicht jede Pflichtverletzung im Rahmen eines Mietvertrages stellt automatisch auch einen Grund für eine außerordentliche und fristlose Kündigung dar. Vielmehr erfordert eine außerordentliche und fristlose Kündigung einen wichtigen Grund, aufgrund dessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Mietende nicht mehr zumutbar ist.