Sale-and-Lease-Back: Verwendereigenschaft bei Pacht- und Mietverträgen

OLG Rostock, Urteil vom 19.03.2015, Az.: 3 U 15/14

Das OLG Rostock hat entschieden, dass weder Pächter noch Verpächter als Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen anzusehen sind, wenn der Pächter und der Verpächter gemeinsam gegenüber einem Erwerber der Immobilie die Bedingungen eines Pachtvertrages aushandeln und den Vertrag dann abschließen. Diese Gestaltung ist typisch für Sale-and-Lease-Back-Gestaltungen.

Allgemeine Geschäftsbedingungen setzen unter anderem voraus, dass eine Vertragspartei, der Verwender, der anderen Vertragspartei diese stellt. Diese Verwendereigenschaft wurde vorliegend verneint, da es sich nicht um eine typische Verhandlungssituation zwischen Verpächter und Pächter handelte, sondern um eine Verhandlung zwischen einerseits bereits pachtvertraglich verbundenen Parteien, also Verpächter und Pächter gemeinsam, und andererseits einem potenziellen Erwerber des Pachtobjektes, der den Erwerb von bestimmten Pachtvertragsbedingungen abhängig machte. Der Pächter ließ sich durch die Änderung des Pachtvertrages auf schlechtere Konditionen ein, um dadurch im Zusammenwirken mit dem Verpächter die Erwerbsbedingungen des potenziellen Erwerbers zu erfüllen und einen Verkauf zu einem möglichst hohen Verkaufspreis zu ermöglichen. Wegen dieses gleichzeitigen und gleichgerichteten Verlangens von Verpächter und Pächter, die zudem noch durch einen gemeinsamen Geschäftsführer bei den Verhandlungen vertreten wurden, war vorliegend von einer Individualvereinbarung und nicht von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auszugehen.