Optionsausübung lässt Mängelrechte des Mieters nicht entfallen

BGH, Urteil vom 14.10.2015, Az.: XII ZR 84/14

Zum Jahresauftakt stellen wir eine Entscheidung des BGH vor, die sich mit einem möglichen Ausschluss von Mängelrechten durch Ausübung einer Option zur Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses befasst.
 
Nach Ansicht des BGH führt selbst die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption nicht zum Verlust von Mängelrechten i.S.d. §§ 536, 536a BGB. Zu einem Ausschluss der Mängelrechte kann es nach § 536b BGB kommen, wenn der Mieter die Mängel bei Vertragsschluss kannte. Der BGH hält den § 536b BGB jedoch schon nach dessen Wortlaut für nicht anwendbar, da es sich nicht um einen Vertragsschluss handelt, wenn eine Verlängerungsoption durch den Mieter ausgeübt wird. Vielmehr ist die Verlängerungsoption ein schon im Ursprungsvertrag angelegtes Gestaltungsrecht, durch dessen Ausübung lediglich der Mietvertrag in seiner bereits bestehenden Form fortgesetzt wird. Auch der Sinn und Zweck des § 536b BGB, widersprüchliches Verhalten des Mieters zu verhindern, rechtfertigt vorliegend keine Anwendung dieser Vorschrift. § 536b BGB soll verhindern, dass ein Mieter „sehenden Auges” einen Mietvertrag trotz Kenntnis von Mängeln abschließt, dann jedoch zu einem späteren Zeitpunkt gerade aufgrund dieser Mängel Ansprüche geltend macht. Diese Gefahr stellt sich – laut BGH – dann nicht mehr, wenn der Vertrag bereits geschlossen wurde und die Umstände allen Parteien bekannt sind.
 

Fazit:

Der BGH hat mit dieser Rechtsprechung seine wachsende Tendenz aus den vorherigen Jahren bestätigt. Als Mieter sollte man jedoch zusätzlich im Blick behalten, während der Mietzeit auftretende Mängel dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen, um eine sonst eventuell drohende Schadensersatzpflicht wegen Verschlechterung des Mangels aufgrund verspäteter Anzeige abzuwenden.