Ordentliche Kündigung eines Gewerberaummietvertrages aufgrund formularmäßiger Schriftformheilungsklausel treuwidrig

​OLG Braunschweig, Urteil vom 17.09.2015, Az.: 9 U 196/14

Das OLG Braunschweig entschied, dass ein Gewerberaummietvertrag, bei welchem es noch zu keiner Rechtsnachfolge durch Erwerb gekommen ist, im Falle einer wesentlichen Änderung des Vertrages ohne Einhaltung der Schriftform nicht unter Berufung auf den Formmangel gekündigt werden darf, wenn der Gewerberaummietvertrag eine Schriftformheilungsklausel vorsieht.
 

Die Mieterin erklärte u.a. die ordentliche Kündigung, da es infolge einer wesentlichen Änderung des Mietvertrages zu einem Schriftformverstoß kam. Nach § 550 BGB galt der Mietvertrag daher als auf unbestimmte Zeit geschlossen, mit der Folge, dass er grundsätzlich nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden konnte. Die Besonderheit des Falles findet sich jedoch in der im Mietvertrag getroffenen sog. Schriftformheilungsklausel. Da es bei dem Gewerberaummietvertrag noch zu keiner Rechtsnachfolge durch Erwerb gekommen war, ist eine solche Kündigung treuwidrig, sofern die Parteien in dem (schriftlichen) Gewerberaummietvertrag eine Schriftformheilungsklausel vereinbart haben.
 

Dies gilt nach dem OLG Braunschweig gemeinsam mit der überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur auch, soweit die Schriftformheilungsklausel durch allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart wurde. Eine Entscheidung des BGH selbst zu der Frage der Wirksamkeit einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel liegt zwar noch nicht vor. Der BGH entschied jedoch bereits, dass es für den Schutz des Grundstückserwerbers nicht erforderlich ist, die formularmäßige Schriftformheilungsklausel als unwirksam zu bewerten, da eine solche Klausel den Erwerber jedenfalls für sich genommen nicht hindere, den Vertrag unter Berufung auf den Schriftformmangel zu kündigen.
 

Fazit:

Wieder eine Entscheidung zur Schriftform bei Mietverträgen. Aufgrund der großen Relevanz dieses Themas sollte jede Änderung eines Mietvertrages mit größter Sorgfalt vorgenommen werden, um möglichst jegliche Diskussionen über Schriftformverstöße zu vermeiden.