Schriftform – Änderungen der Miete und Abmachungen über Um- und Ausbauten immer schriftlich

​BGH, Urteil vom 25.11.2015, Az.: XII ZR 114/14

Nach einer Entscheidung des BGH vom letzten Jahr sind Änderungen der Miethöhe immer vertragswesentlich und dürfen somit nur schriftlich vereinbart werden. Das gilt auch für Um- und Ausbauarbeiten.
 

Zum Zweck der Vergrößerung der Mietfläche erfolgten im zu entscheidenden Fall zu Mietbeginn bestimmte Umbauten, die nicht schriftlich vereinbart wurden. Zudem vereinbarten die Parteien acht Monate nach Vertragsschluss mündlich eine Mieterhöhung um EUR 20.
 

Beides ist nach der Auffassung des BGH vertragswesentlich. Für die Miethöhe sei dies immer der Fall, wenn die Änderung für mehr als 1 Jahr  erfolgt und nicht einseitig vom Vermieter widerrufen werden kann. Eine feste Prozentgrenze oder andere Kriterien der Erheblichkeit würden sich verbieten, da die Miete „per se” vertragswesentlich sei. Der insoweit bestehende Streitstand in Literatur und Rechtsprechung ist damit entschieden. Zum Schutz eines potentiellen Grundstückserwerbers seien aber auch Vereinbarungen über Umbauten schriftformbedürftig. Vor allem dann, wenn die Kostentragung dieser Umbauten geregelt oder die Umbauten Grund für den Vertragsschluss sind.
 

Fazit:

Ein weiteres Mal zeigt sich, dass man hinsichtlich der Schriftform nicht vorsichtig genug sein kann. Im Zweifel sind alle von dem ursprünglichen Mietvertrag abweichende Abreden in Nachträgen zu dokumentieren, und seien sie auf den ersten Blick noch so unbedeutend. Auch sobald sich zeigt, dass ein Mietvertrag nicht mehr „gelebt” wird, muss man dies schriftlich vereinbaren.