Vereinbarte Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist!

​BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 152/15

Der Bundesgerichtshof traf nun erstmalig eine Entscheidung zu der Frage, ob vereinbarte Abrechnungsfristen in Gewerbemietverträgen auch einen Ausschluss der Geltendmachung beinhalten. Hierbei widerspricht sich der BGH aber selbst!
 

In einem Mietvertrag war zur Abrechnung der Heizkosten geregelt: „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. (...)”. Die Heizperiode lief gemäß Mietvertrag vom 1. Oktober eines Jahres bis zum 30. April des Folgejahres. Am 30.10.2012 übermittelte der Vermieter die Heizkostenabrechnung 2011/2012. Der Mieter will die Nachzahlung nicht begleichen, weil er die Abrechnung für verfristet hält.
 

Der BGH sieht dies hier anders! Die Parteien hätten zwar eine Abrechnungsfrist vereinbart, nicht hingegen eine Ausschlussfrist. Bereits der Wortlaut der Klausel spräche dafür, dass dort nur Regelungen über eine Abrechnungsfrist und nicht zugleich über Sanktionen für den Fall einer verspäteten Abrechnung getroffen worden seien. Hieran ändere auch der Wortlaut „… spätestens …” nichts. Eine andere Auslegung entspräche nicht dem Verständnis redlicher und verständiger Vertragsparteien, die die Interessen beider Seiten angemessen in den Blick nehmen. Der Mieter erhält durch diese Klausel lediglich die Möglichkeit, vom Vermieter eine Abrechnung ab dem Ablauf der Frist (Abrechnungsreife) zu verlangen. In seinen Urteilen zu den starren Fristen (ausgehend von BGH, Az.: VIII ZR 361/03) anlässlich einer Schönheitsreparaturklausel hat der BGH das „… spätestens …” völlig anders interpretiert. Hier habe der Vermieter dem Mieter feste Termine vorgegeben, von denen er nicht abweichen kann. Freilich ist „… spätestens …” genau so auszulegen.
 

Fazit:

Wieder eine Entscheidung des BGH, die zeigt, wie wichtig es ist, vor jedem Mietvertragsabschluss genau zu prüfen, welche neuen Erkenntnisse es zum Gewerberaummietrecht gibt. Nur wer hier auf dem aktuellen Stand ist, kann seinen vertraglichen Regelungen vertrauen.