Unpünktliche Mietzahlung durch Jobcenter – Kündigung?

​BGH, Urteil vom 29.06.2016, Az.: VIII ZR 173/15

Der Vermieter kündigte seinem Mieter, der Leistungen vom Jobcenter bezogen hat nach Abmahnung wegen dauerhafter unpünktlicher Zahlweise der Miete durch das Jobcenter. Der BGH hatte in seinen Urteilen vom 21.10.2009 (Az.: VIII ZR 64/09) und vom 04.02.2015 (Az.: VIII ZR 175/14) bereits festgestellt, dass das Verschulden der Behörde dem Mieter nicht zuzurechnen ist. Deshalb hatten die Vorinstanzen die Kündigung als unberechtigt verworfen. Anders nun der BGH.
 

Entgegen den Urteilen der Vorinstanzen bejahte der BGH die Wirksamkeit der Kündigung und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung. Nach dem Wortlaut des § 543 Abs. 1 BGB ist die Entscheidung über die Kündigung aufgrund einer Interessenabwägung zu treffen. Dabei ist das Verschulden zwar ein wichtiges, aber keineswegs ein notwendiges Kriterium. Anders ausgedrückt: Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist auch dann möglich, wenn den Mieter selbst kein Verschulden an der Vertragsverletzung trifft, aber die Abwägung ergibt, dass dem Vermieter die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Solche Umstände – z.B. Angewiesensein auf den pünktlichen Zahlungseingang wegen eigener Verpflichtungen – hat der BGH beispielhaft im Leitsatz 3 des Urteils aufgeführt. Nach dem BGH kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.
 

Fazit:

Allgemein muss der Vermieter die tatsächlichen Voraussetzungen des Kündigungstatbestands vortragen und beweisen. Wird wegen einer vom Jobcenter verursachten unpünktlichen Mietzahlung gekündigt, so sollte der Vermieter weitere besondere Umstände darlegen, aus denen sich ergibt, warum er auf den pünktlichen Mieteingang angewiesen ist.