Nebenkosten zählen zu wiederkehrenden Leistungen

​BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14

Der Vermieter darf sich wegen verjährter Betriebskostennachforderungen nicht aus der hinterlegten Kaution befriedigen. Mit einem aktuell veröffentlichtem Versäumnisurteil entschied der BGH, dass es sich bei den Nebenkosten um wiederkehrende Leistungen handelt.
 
Ausgangslage war, dass der Mieter jeweils die Nachzahlungen für Betriebskosten der Jahre 2006 bis 2009 schuldig blieb. Um sich die nicht gezahlten Nebenkosten zu verschaffen, gab der Vermieter nach dem Auszug im Jahre 2009 die hinterlegte Kaution nicht frei. Erst im Jahre 2013 klagte der Vermieter die Nebenkosten ein. Zu diesem Zeitpunkt waren die Ansprüche jedoch größtenteils entsprechend der gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren bereits verjährt.
 
Dies beruht darauf, dass die Betriebskosten nach Ansicht des BGH Teil der Monatsmiete sind und daher als wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB anzusehen sind. Nach dieser Vorschrift werden wiederkehrende Leistungen von der Regel der Absätze 1 und 2 des § 216 BGB ausgenommen, wonach der Inhaber einer gesicherten Forderung auch nach deren Verjährung auf die geleistete Sicherheit zurückgreifen kann. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen. Der BGH begründet dies damit, dass die Miete und mit ihr auch die Betriebskosten in bestimmten Zeitabschnitten gezahlt wird. Keine Rolle spielt, dass über diese meist „nur” im jährlichen Rhythmus abgerechnet wird.
 

Fazit:

Die Vereinbarung einer Mietsicherheit ist sowohl für Wohn- als auch für Gewerbemietverhältnisse das wohl gängigste Sicherungsmittel. Es gilt jedoch auch hier, etliche Besonderheiten zu berücksichtigen, um Risiken und langwierige Auseinandersetzungen zu vermeiden.