Mietpreisbremse – Gericht darf einfachen Mietspiegel heranziehen

​AG Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016, Az.: 2 C 202/16

Mit dem am 28.09.2016 verkündeten Urteil ergeht eines der ersten Urteile zur sogenannten Mietpreisbremse. Danach kann der Mieter zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückfordern, wenn die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 % übersteigt. Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, kann das Gericht auf den örtlichen (vorliegend Berliner) Mietspiegel zurückgreifen. Ob es sich dabei um einen qualifizierten oder einen einfachen Mietspiegel handelt, ist dabei unerheblich.

Im zu entscheidenden Fall hatten sich die Mieter bereits im Vorfeld des Vertragsschlusses mit dem Hinweis, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die in Berlin geltende Mietenbegrenzungsverordnung zu hoch sei, an die Vermieter gewandt und eine Verringerung der Miete gefordert. Weil die Vermieterin sich auf eine Reduzierung der Miete nicht einließ, erhoben die Mieter Klage auf Rückzahlung der überhöhten Miete.

Mit Erfolg! Das AG Lichtenberg gibt den Mietern in vollem Umfang Recht. Mit der Mietenbegrenzungsverordnung war das Gebiet, in dem die betroffene Wohnung liegt, zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt worden, gem. § 556 d Abs. 1 BGB. Entsprechend durfte die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Entgegen der Auffassung der Vermieterin kann das Gericht auch einen sog. einfachen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen. Dem einfachen Mietspiegel kommt dabei, so das Amtsgericht, zwar nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu, er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Der Vermieter kann diese Indizwirkung nur erschüttern, wenn er substantiierte Einwendungen gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt.

Fazit:

Das Amtsgericht Lichtenberg hat mit der Entscheidung ein deutliches Signal für die konsequente Anwendung der Mietpreisbremse gesendet. Zudem stärkt das Urteil den Beweiswert des sog. einfachen Mietspiegels erheblich.

Inwieweit dieses Urteil des AG Lichtenberg auch künftige Entscheidungen zur Mietpreisbremse prägen wird, bleibt abzuwarten.