Augen auf beim Wohnungskauf

​BGH, Urteil vom 21.10.2016, Az.: V ZR 78/16  

Haben die Parteien eines Wohnungskaufvertrags bei der Beschreibung eines Sondernutzungsrechts eine andere Vorstellung, als sich aus dem der Teilungserklärung zu Grunde liegenden Aufteilungsplan ergibt, gilt das vertraglich Vereinbarte.
 

Bei einer aus drei Einheiten bestehenden Wohnanlage war der Garten in drei gleich große Teile aufgeteilt und zugehörige Sondernutzungsrechte begründet. Den Lageplan hierzu änderte der Bauträger (teilender Eigentümer) aufgrund eines vorbehaltenen Nachtrags noch vor Beurkundung der Teilungserklärung und der Kaufverträge und verringerte die Fläche der der Sondereigentumseinheit der Kläger über das Sondernutzungsrecht zugewiesenen Gartenfläche. Der Garten wurde also kleiner. Die Mitteilung der Änderung der Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan erfolgte aber erst nach dem Erwerbstermin und der Eintragung der Kläger im Grundbuch. Die Kläger verklagten nun einen anderen Wohnungseigentümer auf Herausgabe, weil sie meinten, es gälte der alte bei Beurkundung vorliegende Aufteilungsplan.
 

Der BGH dazu: Steht fest, dass die Vertragsparteien bei der Beschreibung eines Sondereigentumsrechts und des ihm zugewiesenen Sondernutzungsrechts eine andere Vorstellung haben, als die dazu in Bezug genommenen Urkunden erwarten lassen, handelt es sich im Kaufvertragstext um eine versehentliche Falschbezeichnung (falsa demonstratio). Dann gilt das wirklich Gewollte und nicht das fehlerhaft Erklärte.
 

Fazit:

Dem Käufer einer Wohnung ist dringend zu empfehlen, sich vor dem Kauf den Aufteilungsplan zur Teilungserklärung zeigen zu lassen, um sicherzustellen, dass er die Sondernutzungsrechte zur Wohnung auch in dem vertraglich vereinbarten Umfang erhält. Das gilt insbesondere bei Öffnungsklauseln in der Teilungserklärung.