Klare und eindeutige Vereinbarung bei Abweichung von gesetzlichen Regelungen zwingend geboten

​BGH, Urteil vom 09.12.2016, Az.:  V ZR 124/16

Erlegt die Gemeinschaftsordnung nur die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum einem Sondereigentümer auf, obliegt die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums im Zweifel der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
 

Die fragliche Gemeinschaftsordnung enthielt eine Regelung, wonach die Kosten der Instandhaltung von Ver- und Entsorgungsleitungen, die nur von einem Eigentümer allein genutzt werden, dieser Eigentümer allein trägt. Der Eigentümer ist auch verpflichtet, die entsprechende Instandhaltung zu veranlassen. Nachdem es in dem zu entscheidenden Fall zu einem Bruch eines warmwasserführenden Rohres kam, das zwar im Gemeinschaftseigentum stand, jedoch nur die Wohneinheit eines Sondereigentümers versorgte, stellt sich die Frage, wer für den durch den Rohrbruch verursachten Schaden haftet.
 

Der BGH entschied, dass bei einer begrifflichen Unterscheidung zwischen „Instandhaltung” und „Instandsetzung” von Gemeinschaftseigentum in einer Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung eines Sondereigentümers nur zur Instandhaltung im Zweifel zur Folge hat, dass die Instandsetzung bei der Gemeinschaft verbleibt. Nach der gesetzlichen Regelung obliegt die Instandhaltung und die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Von dieser gesetzlichen Regelung kann durch Vereinbarung abgewichen werden. Diese abweichende Vereinbarung muss jedoch klar und eindeutig sein. Da die abweichende Vereinbarung vorliegend nur auf die Instandhaltung abstellte, entschied der BGH, dass sich diese Regelung gerade nicht auch auf die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum bezieht.
 

Fazit:

Die Entscheidung verdeutlicht, dass klare und eindeutige Vereinbarungen bei Abweichungen von gesetzlichen Regelungen unabdingbar sind.