Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach Maßgabe der Neuvertragsmiete

​BGH, Urteil vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 17/16

Im Falle einer verspäteten Rückgabe einer Mietsache orientiert sich die Höhe der Nutzungsentschädigung an den aktuellen Marktpreisen. Vermietern steht bei einer Vorenthaltung der Mietsache also eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu (und nicht etwa nur nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete).
 

Die Beklagten waren seit 1993 Mieter einer Münchner Wohnung. Das Mietverhältnis endete durch eine zum 30.10.2011 erklärte Eigenbedarfskündigung der Kläger. Allerdings akzeptierten die Beklagten die Kündigung nicht und gaben die Wohnung erst zum 15.04.2013 zurück. Bis zu diesem Zeitpunkt entrichteten sie die vertraglich geschuldete Miete. Sie argumentierten, dass sich die Nutzungsentschädigung an den Fristen und Grenzen normaler Mieterhöhungen im Sinne des § 558 BGB orientieren müsste. Die Kläger verlangten dagegen darüber hinaus eine weitergehende Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt ortsüblichen Neuvertragsmiete.
 

Zu Recht urteilte nun der BGH. Denn gem. § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB ist eine Berücksichtigung der in der Gemeinde in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Bestandsmieten nicht vorgesehen. Dies gilt auch unabhängig davon, ob der Vermieter die Mietsache anschließend erneut vermieten oder sie selbst nutzen will. Sinn und Zweck dieser Vorschrift ist es, den Vermieter an einer ihm günstigen Preisentwicklung am Markt profitieren zu lassen und Druck auf den Mieter auszuüben, damit dieser die Rückgabe der Mietsache vorantreibt. Irrelevant war es daher, dass das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde und nach dem Auszug der Beklagten grundlegend renoviert worden sei.
 

Fazit:

Die Entscheidung stärkt die Rechte der Vermieter. Wehren sich Mieter gerichtlich gegen Kündigungen, können sich angesichts eines – derzeit üblichen – steigenden Mietniveaus erhebliche wirtschaftliche Risiken ergeben.