Dachbegrünungskosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten, oder doch?

​AG Köln, Urteil vom 01.03.2016, Az.: 206 C 232/15

Die Kosten der Dachbegrünung sind nicht zwangsläufig als Gartenpflegekosten und somit als umlagefähige Betriebskosten einzustufen – so jedenfalls urteilte das AG Köln.
 

Die Parteien streiten darum, ob die Kosten der Dachbegrünung als umlagefähige Gartenpflegekosten über die Betriebskostenabrechnungen aus den Jahren 2013 und 2014 zu Recht anteilig durch die Mieterin zu entrichten sind.
 

Das Amtsgericht Köln sieht zunächst die Begrünungskosten als mögliche Gartenpflegekosten an und führt aus, dass diese nach Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) als Kosten der Pflege und Unterhaltung einer Gartenanlage grundsätzlich umlagefähig sind. Für die Frage der Umlagefähigkeit ausschlaggebend ist allerdings nicht die Frage, ob die Mieter die Gartenfläche tatsächlich selbst nutzen können, sondern vielmehr, ob die gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche das Wohnanwesen insgesamt verschönert und deshalb geeignet ist, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern (so auch bereits der BGH im Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 135/03). So wertet ein angrenzender Garten den Gesamteindruck bereits von außen auf. Betrachtet man hingegen die Begrünung auf dem Dach, verschönert diese ein Anwesen weder per se noch sorgt sie grundsätzlich für einen besonders gepflegten Eindruck. Entscheidend ist also, um welche Art der Begrünung es sich handelt und ob diese bzw. das Dach überhaupt eingesehen werden kann. Hierzu wurde im zu entscheidenden Fall seitens der Vermieterin nichts vorgetragen.
 

Fazit:

Das Amtsgericht Köln folgt mit seinem Urteil der Rechtsprechung des BGH. Dabei lässt das Gericht allerdings offen, ob Dachbegrünungskosten generell nicht unter die umlagefähigen Betriebskosten fallen. Vielmehr macht es die Umlagefähigkeit daran fest, ob die Begrünung das Wohnanwesen insgesamt verschönert und die Wohn- und Lebensqualität erhöht. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass solche Kosten bei einem bewiesenen oder unstreitigen Vortrag des Vermieters sehr wohl umlagefähig wären.
 

Festzuhalten ist also: die Erstellung der Betriebskostenabrechnung bleibt nach wie vor eine heikle und fehleranfällige Angelegenheit.