Zusage für baulichen Zustand durch Vereinbarung einer bestimmten Nutzung

​OLG Saarbrücken, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 4 U 30/16

Mit Urteil vom 22.06.2017 fällte das OLG Saarbrücken eine käuferfreundliche Entscheidung an der Schnittstelle des Kauf- zum Mietrecht.
 

Gegenstand des Rechtsstreits zwischen zwei gewerblich agierenden Immobiliengesellschaften war der Erwerb einer vermieteten Wohnimmobilie, die unter Einbeziehung einer Mieterliste veräußert wurde. Deren Richtigkeit wurde im notariellen Kaufvertrag durch den Verkäufer zugesichert, im Übrigen wurde jedwede Gewährleistung ausgeschlossen. Im Anschluss an den Eigentumsübergang stellte ein Sachverständiger an dem Gebäude Feuchtigkeitsschäden fest, die eine Weitervermietung unmöglich machten. Hierauf begehrte der Erwerber Minderung und Schadensersatz.
 

Das OLG Zweibrücken gab ihm Recht, indem es eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung über das Kaufobjekt annahm. Der Haftungsausschluss könne hiernach nicht darüber hinwegtäuschen, dass zwischen den Parteien Einigkeit über die Beschaffenheit in der Weise bestand, dass Kaufgegenstand ein als Wohnimmobilie vermietbares Objekt werden sollte. Konkludent war beidseitige Annahme, dass die Immobilie zur Vermietung geeignet sein müsse, da sich der Erwerb für den Käufer andernfalls als wenig sinnvoll erwiese. Enthält der Kaufvertrag neben einer bestimmten Beschaffenheit einen pauschalen Haftungsausschluss für Sachmängel, muss dies so ausgelegt werden, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der (auch konkludent) vereinbarten Beschaffenheit gilt. Nach dem BGH müssen Beschaffenheitsvereinbarungen – selbst konkludente – dabei ihren Niederschlag in der notariellen Kaufvertragsurkunde finden.
 

Fazit:

Für die Praxis bedeutet das Urteil auf Verkäuferseite in Zukunft erhöhten Klarstellungsbedarf zur Abwendung vermeidbarer Haftungsrisiken. In Einklang mit der BGH-Rechtsprechung empfiehlt sich auf Verkäuferseite, den konkludenten Willen möglichst ausdrücklich vertraglich festzuhalten.