Eigentum schützt auch den Mieter – selbst bei einer Verwertungskündigung

BGH, Urteil  vom 27.09.2017, Az.: VIII ZR 243/16

Bei der Rechtmäßigkeitsbeurteilung einer Verwertungskündigung aus wirtschaftlichen Motiven müssen in einer Nachteilsabwägung neben den Negativfolgen für den Vermieter auch solche des Mieters Berücksichtigung finden.

In dem zur Entscheidung vorgelegten Verfahren  bewohnten die Mieter seit 2012 eine Mietwohnung der Beklagten, die auf dem Nachbargrundstück mittels einer wirtschaftlich verbundenen Gesellschaft ein Modehaus betrieb. Als Grund zur Kündigung des Mietvertrags gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB führte die beklagte Vermieterin den geplanten Abriss des von den Klägern bewohnten Hauses an, um dort zum Zwecke erhöhter Pachteinnahmen einen Neubau zur Erweiterung des Modehauses zu errichten.

Der BGH unterstreicht in seiner Entscheidung mieterfreundlich den Stellenwert des mieterseitigen Besitzrechts an der Wohnung. Die im Gesetzeswortlaut angeführten erheblichen Nachteile des Vermieters bei einer Weitervermietung seien substantiiert darzulegen und gegen die dem Mieter entstehenden Nachteile einer Kündigung abzuwägen. Es gebe keinen Anspruch des Vermieters auf uneingeschränkte Gewinnoptimierung oder die bestmögliche Verwertung seiner Immobilie.

Im obiter dictum seiner Entscheidung betont der BGH zudem, dass bei einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur persönliche Nachteile in der Person des Vermieters Berücksichtigung finden können, nicht aber einer lediglich verbundenen Gesellschaft. Außerdem verbiete es sich, Kündigungsgründe zu berücksichtigen, die nicht bereits im Kündigungsschreiben selbst Erwähnung gefunden hätten.

Fazit:

Die Entscheidung des BGH fällt einmal mehr mieterfreundlich aus und setzt den Verfügungsmöglichkeiten von Vermietern Grenzen. Erforderlich wird für Vermieter künftig ein sehr am Einzelfall orientiertes Vorgehen sein, in dem sie sich in der Kündigungsbegründung möglichst detailliert mit der Erheblichkeit ihrer Nachteile in Abgrenzung zu solchen des Mieters auseinanderzusetzen haben.