Altlastenverdacht als Mangel?!

BGH, Urteil vom 21.07.2017, Az.: V ZR 250/15

Ein Grundstück ist bereits dann mangelhaft, wenn dessen frühere Nutzung einen bloßen Altlastenverdacht begründet. Eine Listung des Grundstücks als Altlastenverdachtsfläche im Altlastenkataster ist genauso wenig erforderlich, wie das tatsächliche Vorhandensein von Altlasten.
 

Der klagende Käufer erwarb von dem Beklagten mit einem Gewerbepark bebaute Grundstücke. Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wurde im Kaufvertrag ausgeschlossen, mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz und Arglist. Dem mitverklagten Geschäftsführer der persönlich haftendenden Komplementärgesellschaft des Verkäufers war bekannt, dass auf den Grundstücken früher eine Asphaltmischanlage sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben wurden. Der damalige Vorverkäufer hatte dem beklagten Geschäftsführer im Vorerwerbsvertrag zugesichert, dass ihm Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien. Der nun mitverklagte Geschäftsführer hatte sich beim Weiterverkauf auf diese Zusicherung verlassen. Im Nachgang zum Erwerb ist dem Käufer die altlastenverdächtige Vornutzung der verkauften Grundstücke bekannt geworden. Der Käufer verlangte daraufhin vom Verkäufer sowie dem mitverklagten Geschäftsführer Schadensersatz in Höhe des geminderten Werts der Grundstücke wegen des auf der früheren Nutzung beruhenden Altlastenverdachts.
 

Den Verkäufer traf hier nach Auffassung des BGH eine Aufklärungspflicht, welche er arglistig verletzt habe, indem er die frühere Nutzung der Grundstücke nicht offengelegt hat. Ein arglistiges Handeln muss grundsätzlich von demjenigen, der einen Anspruch geltend macht, dargelegt und bewiesen werden. Es kann hingegen verneint werden, wenn trotz des Altlastenverdachts Umstände vorliegen (z.B. eine Untersuchung des Grundstücks mit negativem Ergebnis), aufgrund derer der Verkäufer davon ausgehen darf, eine Schadstoffbelastung bestehe trotz der gefahrträchtigen Nutzung in der Vergangenheit nicht.
 

Es ist nach dem Urteil des BGH Sache des Verkäufers plausibel zu machen, aus welchen objektiven Umständen (z.B. einer Untersuchung) er bei Vertragsschluss angenommen hat, dass trotz des begründeten Altlastenverdachts eine tatsächliche Belastung nicht gegeben ist. Insofern kommt dem Käufer hier eine Beweiserleichterung zugute. Die Schwelle für ein arglistiges Verhalten des Verkäufers ist mit dieser Entscheidung erheblich abgesenkt.
 

Fazit:

In der Praxis ist auf Verkäuferseite unbedingt darauf zu achten, dass alle im Zusammenhang mit dem Verkaufsobjekt bekannten Tatsachen bezüglich einer eventuellen gefahrträchtigen Nutzung in der Vergangenheit gegenüber dem Käufer offenlegt werden. Wurden seitens eines Verkäufers im Zusammenhang mit Altlastenverdachtsfällen weitere Nachforschungen angestellt (Gutachten, Einholung von Altlastenauskünften), ist es gerade vor dem Hintergrund der neuen Beweiserleichterungen wichtig für den Verkäufer, solche Nachforschungen sauber zu dokumentieren, um den Vorwurf der Arglist erfolgreich zurückweisen zu können.