Inanspruchnahme der Mietkaution aufgrund strittiger Forderungen kann durch einstweilige Verfügung gestoppt werden

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2017 - 67 S 111/17

Ein Mieter kann mittels einer einstweiligen Verfügung die Inanspruchnahme der Mietkaution wegen einer strittigen Forderung verhindern. Denn die Befugnis zur Verwendung einer Mietsicherheit besteht nur bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach Beendigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung machten die Vermieter Ansprüche geltend. Die Mieter stritten aber das Bestehen der Ansprüche ab. Die Vermieter beabsichtigten daraufhin, die zu Mietbeginn geleistete Mietsicherheit zu verwenden. Um die Inanspruchnahme der Mietkaution zu verhindern, beantragten die Mieter im Eilverfahren den Erlass einer auf Unterlassung gerichteten einstweiligen Verfügung. Nachdem das Amtsgericht Berlin-Wedding den Antrag zurückwies, musste das Landgericht Berlin entscheiden.

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten der Mieter und hob daher die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Die Mieter können das vorläufige Unterlassen der Inanspruchnahme der Mietkaution im Wege des einstweiligen Verfügungsverfahrens verlangen. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses könne der Vermieter die Mietsicherheit nur dann rechtmäßig in Anspruch nehmen und verwerten, wenn er Inhaber von Ansprüchen sei, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen ihm und dem Mieter unstreitig seien. Denn eine vom Mieter zu stellende Sicherheit oder Kaution habe weitestgehend eine bloße Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion.

Nach Auffassung des Landgerichts habe auch die erforderliche Eilbedürftigkeit vorgelegen. Es sei zu beachten, dass die insolvenzfeste Anlage der vom Wohnraummieter geleisteten Sicherheit unabhängig von den konkreten Vermögensverhältnissen des jeweiligen Vermieters und damit auch bei einem lediglich abstrakten Insolvenzrisiko zu gewährleisten sei. Die drohende Vereitelung dieses Schutzzwecks begründe einen wesentlichen Nachteil des Mieters und damit einen Verfügungsgrund auf Erlass einer einstweiligen Unterlassungsverfügung.

Fazit:

Das Urteil unterstreicht die Funktion der Kaution als Sicherungsmittel. Gewiefte Mieter werden sich künftig gerne daran erinnern, dass sie die Inanspruchnahme der Kaution zurückweisen dürfen und somit verhindern können. Prozessual steht ihnen der Weg einer einstweiligen Verfügung offen. In geeigneten Fällen könnten Vermieter versuchen, sich für eine rasche Forderungsbefriedigung statt einer Kaution vorzugsweise eine selbstschuldnerische Bürgschaft stellen zu lassen und den Mieter so auf eine nachträgliche Rückforderung verweisen.