Anspruch auf Unterlassung abredewidriger Nutzung verjährt nicht!

OLG Celle, Urteil vom 05.01.2018, Az.: 2 U 94/17

Der Anspruch auf Unterlassung abredewidriger Nutzung verjährt solange nicht, wie das Mietverhältnis andauert.

Der Kläger macht gegen die Beklagte einen Unterlassungsanspruch aus einem Mietverhältnis geltend auf Grundlage des  § 541 BGB. Das Landgericht hatte die Beklagte verurteilt, es zu unterlassen, das gemietete Grundstück zu Wohnzwecken zu nutzen. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass dem Kläger gegen die Beklagte aus dem Mietvertrag ein Anspruch auf Unterlassung zustehe. Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag sei die Vermietung zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros erfolgt. Gegenständlicher Streitpunkt war, ob der Unterlassungsanspruch zwischenzeitlich bereits verjährt oder verwirkt gewesen sein könnte.

Zwar – so das Gericht – sei richtig, dass nach herrschender Meinung auch ein Unterlassungsanspruch in drei Jahren verjähre. Die Verjährungsfrist beginnt bei Unterlassungsansprüchen grundsätzlich mit der Zuwiderhandlung zu laufen. Anders verhalte es sich aber bei Dauerrechtsverstößen. Ohne Erfolg macht die Beklagte nach Ansicht des Gerichts zudem geltend, dass der Unterlassungsanspruch verwirkt sei.

Hierbei stelle auch die (vertragliche) Pflicht, bei Gewerberaummietverhältnissen eine Wohnnutzung ohne Erlaubnis des Vermieters zu unterlassen, eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar. Diese Pflicht des Mieters erschöpfe sich auch nicht in einer einmaligen Unterlassung, sondern geht dahin, die Mietsache während der Mietzeit zu keinem Zeitpunkt als Wohnung zu nutzen. Diese Verpflichtung entstünde während des Mietverhältnisses ständig neu. Gerade bei einem anhaltenden Dauerverstoß gegen Unterlassungspflichten bestehe keine Verdunkelungsgefahr durch Zeitablauf, was gegen die Verjährbarkeit des Anspruches spreche.

Fazit:

Das Urteil schafft Klarheit auf Vermieterseite für den Zeitrahmen eines Vorgehens gegen die vertragswidrige Nutzung durch einen Mieter. Die vertragswidrige Nutzung stellt einen Dauerrechtsverstoß dar, dessen Verjährung mit jeder Zuwiderhandlung neu beginnt. Insoweit ist die Verjährung zugunsten des Vermieters solange gehemmt, wie das Mietverhältnis andauert.

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