Eine eigenmächtige Räumung ist unzulässig

​AG München, Urteil vom 13.06.2017, Az.: 461 C 9942/17

Bei einem unberechtigten Besitzentzug ist der Mieter berechtigt, sich sofort nach der Entziehung wieder den Besitz zu verschaffen.
 

Der Kläger war Mieter einer möblierten Wohnung in München. Der Mietvertrag war unwirksam befristet. Nach vermeintlichem Fristende kündigte der Vermieter dem Mieter telefonisch die Räumung der Wohnung an. Beim Versuch seine Wohnung zu betreten, stellte der Mieter fest, dass das Türschloss ausgewechselt war. Der Vermieter verweigerte dem Mieter auch in der Folgezeit den Zutritt. Der Mieter brach sodann in seine eigene Wohnung ein, nachdem eine Verhandlung am Vorabend mit Angestellten des Vermieters nicht fruchtete. Der Vermieter traf den Mieter am Folgetag in der Wohnung an, woraufhin er mithilfe von Polizeibeamten die Wohnung räumen ließ.
 

Das AG München sprach dem Mieter Recht zu. Denn der Besitzer darf sich des Besitzes sofort nach der Entziehung wieder bemächtigen, wenn ihm der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen wurde. Ansprüche des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung standen vorliegend nicht rechtskräftig fest. Der Vermieter kann den Mieterschutz der §§ 573 ff. BGB nicht dadurch aushebeln, dass er den Mieter mit Gewalt der Wohnung entsetzt. Auch das Zuwarten des Mieters nachdem die Verhandlungen mit dem Vermieter am Vorabend gescheitert waren, sah das AG als unschädlich für den Besitzverschaffungsanspruch des Mieters an, da er sich auf eine körperliche Auseinandersetzung mit den Angestellten des Vermieters nicht einlassen musste.
 

Fazit:

Der Vermieter kann ohne einen erforderlichen Räumungstitel den Mieter auch bei Zahlungsverzug bzgl. des Mietzinses nicht eigenmächtig aussperren bzw. eigenmächtig die Wohnung räumen. In Zeiten eines angespannten Wohnungsmarktes muss somit gleichwohl das gesetzmäßige Vorgehen eingehalten werden – nur ein wirksamer Räumungstitel als Grundlage macht die Räumung rechtswirksam, ansonsten erfolgt sie eigenmächtig und damit gegenüber dem Mieter widerrechtlich.