Nutzung als „Ärztehaus” erlaubt keine Wohnnutzung

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.03.2018, Az.: V ZR 307/16

Regelt eine Teilungserklärung eine berufliche und gewerbliche Nutzung, ist eine Vermietung zu Wohnzwecken ausgeschlossen. Eine gewünschte abweichende Nutzung und damit eine Änderung der Gemeinschaftsordnung muss gegenüber allen Teileigentümern geltend gemacht werden.

Die Parteien sind Mitglieder einer Teileigentumseinheit, nach deren Teilungserklärung das Gebäude „zur beruflichen und gewerblichen Nutzung dient” und  deren Einheiten „ausdrücklich beruflich und gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden” dürfen. Als in unmittelbarer Nähe zu der Anlage ein großes Ärztehaus errichtet und daraufhin die Mieter des Beklagten kündigten, teilte der Beklagte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete sie als Wohnraum.

Der BGH untersagte dies, da die Einheit des Beklagten nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung genutzt werden dürfe und den anderen Teileigentümern daher ein Unterlassungsanspruch zustehe. Eine  vom vorgeschriebenen Zweck abweichende Nutzung kann zwar gestattet sein, wenn sie bei typisierender Betrachtung nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Dies ist jedoch bei der hier gewünschten Wohnnutzung nicht der Fall, denn regelmäßig sind bereits die von einer Wohnnutzung ausgehenden typischen Immissionen sowie der andere Gebrauch des Gemeinschaftseigentums störender als eine Gewerbenutzung. Die Teileigentümer haben aber ein berechtigtes Interesse am Erhalt des professionellen Charakters ihrer Anlage, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, zu vermeiden.

Möglich wäre für den Beklagten nur, durch eine hierauf gerichtete Klage einen möglichen Anspruch auf Anpassung der Teilungserklärung in seinem Sinne durchzusetzen. Hierbei wäre dann ggf. per Sachverständigengutachten zu klären, ob eine anderweitige Vermietung als zu Wohnzwecken möglich und in zumutbarer Weise durchführbar ist. Bis dahin allerdings gelten die Regelungen der bestehenden Teilungserklärung.

Fazit:

Der BGH zeigt in seinem Urteil zwar einen möglichen Weg auf, eine nicht mehr geeignete Nutzung zu ändern. Zum Schutz der anderen Wohnungseigentümer wird dem Inhalt der Teilungserklärung jedoch ein hoher Stellenwert eingeräumt. Eine unvorhergesehene wirtschaftliche Entwicklung des Standorts und damit verbundene finanzielle Einbußen ändern hieran jedoch noch nichts.

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