Zuständigkeit für die Jahresabrechnung bei Wechsel des Verwalters

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17

Für die Erstellung der Jahresabrechnung ist der Verwalter zuständig, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Inhaber der Verwalterstellung ist. Im Falle eines unterjährigen Ausscheidens schuldet der Verwalter – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Abrechnung für das abgelaufene Geschäftsjahr.

Im zugrundeliegenden Fall beschloss die Eigentümerversammlung am 21.01.2015, den Verwalter mit sofortiger Wirkung zu ersetzen. Im Laufe des Jahres 2015 forderte der neue Verwalter den abberufenen Verwalter auf, die Jahresabrechnung 2014 zu erstellen, was dieser ablehnte. Daraufhin wurde der alte Verwalter auf Zahlung der für die Erstellung der geforderten Abrechnung entstandenen Kosten verklagt.

Nach der Entscheidung des BGH ist es Aufgabe des bisherigen Verwalters, diese Abrechnung zu erstellen, sodass der alte Verwalter die eingeklagten Kosten zu tragen hatte. Denn die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Diese Pflicht bzw. der entsprechende Anspruch der Gemeinschaft auf Erstellung der Abrechnung ist spätestens mit Ablauf des Wirtschaftsjahres 2014 entstanden, also zu einem Zeitpunkt, als der abberufene Verwalter noch im Amt war. Egal ist hierbei, ob die Abrechnung im Zeitpunkt des Ausscheidens auch bereits fällig war. Dies gilt insbesondere deshalb, da die Bestimmung des genauen Fälligkeitszeitpunktes mit Unsicherheiten verbunden sein kann, auf die sich Wohnungseigentümer sowie alter und neuer Verwalter nicht einlassen müssen.

Ist die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entstanden, besteht sie fort, auch wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus dem Amt ausscheidet; sie geht nicht auf den neuen Verwalter über. Dem steht die Beendigung des Verwaltervertrags nicht entgegen, denn dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmöglich. Hat er die Verwaltungsunterlagen bereits weitergegeben, stehen ihm z.B. Einsichtsrechte zu.

Fazit:

Dank des BGH besteht nun Klarheit im Falle eines unterjährigen Wechsels des Verwalters. Bislang nicht entschieden ist, ob die Pflicht zur Abrechnungserstellung am letzten Tag des Wirtschaftsjahres oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres entsteht, da hier nicht zum Ablauf eines Jahres gekündigt wurde.